合景泰富孔健岷：商业地产均衡发展 公司即将进入收割期

现场提问：中期核心利润增长翻倍，而年尾时稍微有所降低，请问是不是像去年一样，有些东西拖累了还是怎样？派息方面，下半年还是维持去年的派息是不是有什么用意？今年两个香港项目入市，觉得香港楼市会怎样？

徐锦添：今年的利润增长可能比之前看到的预期少了，最主要是有几个项目比预期的交楼时间推后了。因为那些都是合作项目，合作方不是特别介意什么时候交楼。第二，利息支付的问题，利息10亿，而2017年同期是3亿，所以利润有所影响。

孔健岷：关于派息方面，其实公司的派息率一直都很高，在未来几年都会维持一个稳定而高的派息率。

香港两个项目一个在启德，一个在鸭脷洲，应该在今年三季度或四季度推出。近期市场香港会逐渐稳定，也看好整个市场。

现场提问：商业可以卖的部分货值大概多少？今年会不会卖一两个？

孔健岷：会的，今年可能会在北京、上海，包括广州一些写字楼项目的整体发售。

现场提问：报告里鸭脷洲项目货值是30亿，是不是意味着今年只是卖一点点，其他要到后期再卖？今年还有没有什么目标？去年经营性收入大幅上升，接下来会有更多投资物业目标是怎样的？

孔健岷：鸭脷洲的货值当然不止（30亿），整体大概有几百亿的货值。最主要是我们希望能够在接近验楼的阶段卖会好一点，但是又想投放部分物业测试市场，始终公司是第一次在香港做，望提供一个好的产品给香港市民。

第二，经营性物业方面的增长，这几年随着公司经营性物业陆续落成，比如今年落成了5个商场、2栋写字楼。未来也会陆续有商场和写字楼落成，每年都会大概有两三个这样的持有型物业，所以我预计在2020年大概有25亿到30亿的经营性收入。

因为商业通常第一份租约三年过后，它的增速我想可能去到40%到50%，所以接下来公司是收割期。在这方面，相对来说我们比较乐观一点。

徐锦添：我补充一下，鸭脷洲项目我们预计推出来可能是年底的时候，所以不会卖得那么快。

关于投资性物业，2018年是16亿元，大致占整体的收入6%多一点，我们预计整体上的占比在总收入上可能是10%之内。接下来卖楼方面的收入会增加，所以比例上不会增速那么快。

现场提问：对投资的情况是乐观的态度，会不会其他方面会比较保守？

孔健岷：这个不会，因为合景泰富都挺均衡发展的，销售型物业和持有型收租物业方面，基本上囊括了所有的产品，包括长租公寓、酒店、写字楼、商场这些收租物业。

其实公司每年在销售里面会有一定的比例，大概可能是7%左右拿出来建设这些持有型物业，所以陆陆续续每年都会积累一些持有型物业。

是不是持有型物业不卖？其实并不是的，我觉得在收租的同时，只要租金稳定之后，如果有客户出价很好的话，我们觉得是可以尝试卖的。今年其实在谈北京和上海的写字楼，快的话可能这两个月都可以成交了。这方面陆陆续续地积累，经营性物业的收入逐年会增加。

第二，我们着重销售规模，今年的目标定850亿，增速大概是30%，这几年销售规模方面增速会很快的。

现场提问：2019年合景泰富的现金流指引是怎样的？2019年我们的投资金额大概是多少？大湾区整个的投资策略是怎样的？2018年的回款率是多少？2019年850亿的销售目标大概能回款多少？能不能告诉我们，已售未结的销售金额大概有多少？利润率的水平是怎样的？大概多少能在2019年实现结转？

最后一个问题，合景泰富在商业方面，2018年的表现也比较出色，我们接下来有没有一个长期战略目标？现在我们投资性物业的利润率情况是怎么样的？现在这些商场是什么样的利润回正？

黄怡珊：先说一下2019年现金流的指引，2019年的销售现金回笼大概是503亿元，建设成本在130亿元左右，利息大概是12亿元左右，销售及行政费用是27亿元，税收是在38亿元左右。另外，买地未付款大概是64.7亿元左右，还没有包括今年的买地预算。

2018年回款率在80%左右，2019年会更高一些。已售未结的金额，截止到2018年底权益比例是480亿元。

孔健岷：商业方面，我们暂时没有考虑一定要做多少个悠方。我们觉得做商场，一定要在核心地段、核心位置，人流量足够的地方，所以还是要机会性地得到一些项目。