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万科郁亮:白银时代转型绝非易事 “活下去”是对自己说的

来源:房掌柜  整理 济南房掌柜  2019-04-19 14:06:58阅读量:3247
[摘要]“去年下半年以来万科各种的说法,很让大家操心。”

不过从营业收入来看,来自创新业务的占比依然疲弱。年报显示,2018年万科实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%,其中来自房地产业务的结算收入2846.21亿元,占比高达95.6%,物业服务营收97.96亿元,占比3.29%,其他业务仅占1.11%。

“转型绝非易事”,万科在《致股东》中这样写到:“我们不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样,几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。”

“基本盘”在哪里?

除了“收敛聚焦”,迈入新一年,万科还曾多次提及“基本盘”,这是一个搭配起来的词组。

郁亮解释称,收敛聚焦、巩固基本盘并不是除了开发业务,其他都不做,而是每个业务都有基本盘。

“一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深,让主干长得更加粗壮,之后才能结出更多的果实来。”

也因此,万科提出,包括开发业务、物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假在内的业务都有基本盘,巩固开发即售业务是开发业务的基本盘,巩固物业服务是物业服务的基本盘……

郁亮在发布会上还回应“收敛聚焦”的问题,他说,“过去20 年时间里全球有家公司始终排在市值前五位,是微软,微软在过去20年时间也做了很多次转型,微软做过手机、做过surface,surface到第四代才成功,到今天微软什么做得好呢?云、VR,微软中间做过很多尝试,有失败有成功,靠的是Windows的基本盘,基本盘提供转型发展的资金、利润。

然而,一个无法否认的事实是,住宅开发依然是赚钱的行业,就算是强调不以规模为核心的万科,也在不遗余力地追逐。事实上,支撑万科未来实现转型的基础,此前郁亮曾强调,未来支撑所有新业务的现金流主要来源于开发业务。

媒体了解到,2018年万科实现销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元,将市占率从2017年的3.96%提升至4.05%。

与此同时,万科还通过加大合作项目的比例以撬动更大的市场份额。2018 年,万科获取新项目 227 个,新增总规划建筑面积4681.4万平方米,权益规划建筑面积2490.2万平方米,权益地价总额约1351.4亿元。朱旭则介绍称,按建筑面积计算,82.6%新增项目为合作项目。

但对于去年设定的6300亿元销售回款,张旭在业绩会上表示,这不仅包含开发业务回款,还包括物业、租赁住宅等其他业务的回款。

对于网传2019年万科将回款目标调低至6000亿元的消息,张旭并没有正面回应,仅表示不会给自己定刚性指标,每天都是卖楼的好日子。

不过,祝九胜依然强调,过往几年万科经过战略的调整,对规模的追求和依赖变的不是那么严重,目前就是在能力上要做到领先和领跑,其中重点是在租赁住宅、物流以及物业服务。

“我们的原则是先能力,再规模,先看客户,再看市场容量,再不断的探索。”

当然,支持转型的基础除了现金流,人才也不可忽视。万科提出大江大海计划,从内部、社会进行人才竞聘,但郁亮强调,大江大海一定不是海盗行动,而是组织重建和事人匹配的一个过程而已。

以下为万科企业股份有限公司2018年全年业绩发布会(深圳场)问答实录:

现场提问:万科一直在说不追求规模的老大,2018年的净利润也不是很显著占优,我想问关于公司竞争力的问题,未来万科到底靠什么来持续领跑行业?公司的护城河到底是什么?

祝九胜:随着集中度上升,这个行业里面既有机会,也有挑战。全球的经验,单一开发商的市占率最高会到6%-8%,我们过往通过对自己的能力定位和战略定位,对规模的追求和依赖变得不那么严重了,我们自己的观点是,要在能力上做到领先和领跑。

所谓领先,我们要能够先看到客户的需求变化、市场的变化,能够先一步找到答案。所谓领跑,就是能够给客户提供更多的产品和服务,赢得更好的口碑。我们没有简单地在规模上做线性的比较,这个过程当中有一些探索,有的有效果,有的效果还没有呈现出来。

从我们自身的经验来看,我们在几个领域找到了办法,也建立了自己的能力。第一个是以租赁住宅为例,万科从2007年开始探索,2008年在广州有了第一个租赁项目(万汇楼),为低收入的家庭提供租赁方案,2014年开始大规模探索和布点,经过4年时间,我们现在已经开业运营超过6万间,一年的租金收入接近8亿。虽然钱很难赚,但是跟客户的黏性更高了,提升了自己在这个城市的浓度。

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责任编辑:黎燕霏

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