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万科郁亮:白银时代转型绝非易事 “活下去”是对自己说的

来源:房掌柜  整理 济南房掌柜  2019-04-19 14:06:58阅读量:3247
[摘要]“去年下半年以来万科各种的说法,很让大家操心。”

我们收敛聚焦,是阶段性的总结和调整,收敛聚焦不是砍树,是修枝剪叶。我们知道一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深,让主干长得更加粗壮,之后才能结出更多的果实来。这是我们万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意,先求根基的稳固,才能开支散叶。

我们把事情做对,勤练内功,为客户提供愿意买单的好产品好服务,为未来的发展赢得更加坚实的基础。我借这个机会把万科转型、基本盘和活下去等做个解释,这些对我们来说都是一脉相承的东西,万科这方面没有任何的改变,所以全面来看万科可能更加合适一些。

现场提问:之前有声音批评万科说规模大了之后的用人观有一些保守,郁总对上海区的选人计划做出了建议,为什么不搞大江大海的计划?这个大江大海计划是不是新一轮的海盗行动?是要从同行那里挖更多的人吗?

郁亮:2000年的时候万科发展,从中海挖了很多人过来。但现在的大江大海计划跟海盗行动一点关系都没有。我们的战略发生转变,组织要相应转变,要进行事人匹配。未来公司里面不是基于人来做事,而是基于事找人。

首先梳理清楚支持公司业务发展的事情是什么,然后梳理做这些事所需要的能力拼图,再根据能力拼图找做事情的人。

一个人不是全才,比如开发业务,报批报建很重要,要跟政府部门打交道,但在今天万科中,我们跟城市联系更加密切的时候,不仅要跟报批报建的部门联系,我们要跟大学教授谈谈,要跟城市研究者谈谈,也要跟城市决策者谈谈,这几个能力要一个人同时具备是很难的,就需要进行能力组合。有些人是具备某些能力的,比如报批报建的能力我们是具备的,但有一些新的要求,比如需要我们跟城市学者打交道,对城市更有把握,我们之前很难培养这样的人出来,这样我们只能够去外面找人。

所以大江大海指的含义是什么?万科在自有人才上还是有信心的,但我们也无法拥有所有的优秀人才。还有优秀人才是否跟你适合匹配,这是第二个问题。所以加在一起,我们怎么找到匹配事情的人呢?

首先把我们公司内部变成大江大海,原来我们每个区域都按照自己内部调整安排,但现在是希望在整个集团内打开,比如一些新的老总职位出来之后,我们通过集团公开竞聘的方式,明天就有一个珠海公司老总的职位公开竞聘,这是我们内部人才的大江大海。

另外也需要整个社会的大江大海,刚才说了优秀人才并不全在我们这里,所以我们需要社会的优秀人才来补充,去完成更好的事情。我们更多的主张,从具有服务意识的企业和行业去挖人。比如从工程管理,会从建设单位招人,因为他们经常待在工地上,他们更能把握质量。设计师会从设计单位招人,因为他们的见识更多更广,这是我们大江大海计划考虑的范围。

万科未来在事人匹配过程中是没有岗位这个说法的,这是我们最新的组织重建过程中要完成的事情。大江大海一定不是海盗行动,而是组织重建和事人匹配的一个过程而已。

现场提问:大家都知道近年来房企的融资成本一直在走高,万科的负债率虽然比较低,但是也有上升的趋势,想问一下万科怎么应对这种变化?

张旭:刚才郁总说了万科是危机感驱动的公司,万科一直以现金流为基础,所以我们一直保持稳健的负债水平,今年的净负债率是30.9%,维持在非常合理的区间。

我们看到,净现金流方面,万科持有货币有1884亿元,是短期负债的2倍,这是非常稳健的区间。万科始终把信用当成最重要的资产,所以在过去这么多年积累了非常好的品牌和金融信用,每年三大机构对我们都有评级,我们把这些评级看作是对自己管理的要求,这些要求会贯穿到我们所有的经营管理活动中去,我们在三大评级机构的评级中还是保持了行业里比较好的地位。

比如去年发债,公司债(5年期)融资成本非常低,只有4.05%,超短期融资券也只有3.13%的成本,还有中期票据(3年期)是4.03%。这些数据都证明资本市场对我们是认可的,给了我们一定评级上的认可。

现场提问:关注到2018年万科计提了23亿存货减值,对比过去几年都是增加的,特别是上海有两个项目,是出于什么考虑对这两个项目进行计提,整体计提的具体原因是什么?

孙嘉:万科多年保持稳健的财务策略,每年都在严密监控市场和项目情况,并且对项目进行计提减值的测试和评估。刚才提到23.5亿,不光是存货减值,而是整个资产减值。

在是否计提减值的判断上,会基于这个项目可变现的难易度,整个计提减值的过程要经过公司的审计委员会通过。在未来项目的继续开发过程中,我们会持续根据市场变化情况和评估情况,结合实际情况来判断是不是需要计提和调整的准备。

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责任编辑:黎燕霏

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