热点二线城市土地竞争格外激烈 高溢价拿地仍存风险

近两个月以来，全国土地市场表现相对疲软，但一些地方土地市场呈现回暖趋势。这直接体现在二线以及部分强三线城市土地拍卖竞争加剧，溢价率、地价持续攀升。

中国指数研究院近日发布的《2019年1-4月全国房地产企业拿地排行榜》显示，全国土地成交金额TOP10城市累计成交4838亿元，同比增长6%；规划建筑面积TOP10城市成交11802万平方米，同比增长10%。其中，杭州土地市场4月单月成交379亿元，累计成交总价850亿元，高居该项榜首；西安土地市场趋于火热，规划建筑面积成交1700万平方米，位居该项首位，且4月涨幅显著。

二线城市受追捧

克而瑞的数据显示，2019年1-4月，百强房企在二线城市新增土储建面占比达49%，较1-3月上升3个百分点；百强房企拿地TOP10的城市全部位于二线，从侧面印证了当前企业对二线城市重视。

而三四线城市的市场热度正在逐步衰退，1-4月百强房企在三四线城市新增土储建面占比为45%，较去年全年下降了13个百分点。

在3月份各个房企召开的业绩会上，多数房企都表示2019年主要的投资重心会聚焦一二线城市。阳光城、雅居乐、金茂、正荣等企业都明确提出聚焦一二线城市。

而从实际拿地数据来看，2019年一季度，大型房企战略布局多个一线及热点二线城市。如绿地和中海在上海积极补仓;融创、万科和华侨城等企业在天津、福州和西安等地拿地金额领先。

　　“从连续两周土地市场溢价率处于高位来看，房企对二线城市土地明显开始加速购入，拿地积极性全面提高。”中原地产首席分析师张大伟这样认为。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，总体来讲，今年房企在拿地上还会继续保持谨慎。分城市来看，房企会侧重布局类似粤港澳大湾区这样的城市群以及热点一二线城市，进入三四线城市的动力会减弱很多。

高溢价拿地仍存在风险

当前，楼市调控政策不断收紧，开发商拿地赌未来、赌政策周期，尤其是拿下的“高价地”存在不小风险。

在全国整体土地供应规模缩减和房企融资环境改善共同作用下，部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象较为突出。

来自中信证券的数据显示，2019年3月100个大城市的土地出让成交溢价率已经恢复到19.9%。部分区域已经出现了一些激烈的土地竞争现象。“4月份，在二线城市优质土地大规模集中成交的带动下，成交价格也随之上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率更是自2019年开年以来一直保持上涨趋势，同比上升9.5个百分点。”克而瑞研报指出。

在“房住不炒”的背景之下，房企此时高溢价拿地无疑存在风险。克而瑞的最新研究报告认为，本轮土地的“窗口期”时间很短，支撑其持续的三个因素当中，资金面、政策面和市场面，均存在一定的不确定性。

“企业投资布局仍然需要保持谨慎。当然，谨慎并不意味着不拿地，聚焦、收缩战略之下，盲目追高并不可取。”克而瑞的报告警示。

同策集团首席分析师张宏伟发现，去年上半年土地的测算净利润率均控制在12%左右，净利率在8%-9%区间的土地出现流拍，而现在大部分地块经测算的净利润率已经大幅下降，只有5%左右。

房企面临利润空间的瓶颈只是一方面。2019年，房企债务集中偿付期也在到来，企业面临的资金压力依旧不减。

易居企业集团CEO丁祖昱在4月的克而瑞地产金融形势发布会上判断，土地市场的热度不一定会持续下去，“房企第一季度拿地，年底前可以做到上市销售，对很多房企来说是不错的选择，但到二季度末的时候，整体市场环境就会发生变化。”

克而瑞研究团队对全国22个重点城市土地市场的地价、库存风险分析后提示，在一些库存高、去化慢、地价涨幅大的城市，例如郑州、重庆、宁波、济南等，未来投资拿地需要更加谨慎和理性。此外，土地库存并无较大风险，但地价涨幅较大的一些城市，如南宁、西安、济南等，当前并不是拿地的最佳时期。

4月19日，住建部按照《稳妥实施房地产长效机制方案》确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市做出了预警提示。

“尽管土地市场确实出现了一定的回暖迹象，但不可忽视的是，整体来看，这些大幅上涨地块只是聚焦区域之下的个别案例，市场并未出现2016年那种疯狂势头。”克而瑞的最新报告也指出。

可以预见的是，在“因城施策”政策之下，地方政府有义务严密监控楼市变化，将调控措施细化，做到更有针对性，才能促进市场平稳健康发展。

(房掌柜整理自时代周报、经济参考报)