湖北恩施发文稳房价 部分楼盘低价开盘降价1200元每平

　　6月10日，一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》在网上引发热议。这份由湖北恩施州恩施市房地产协会发布的“红头文件”显示，针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题，近日，恩施市房地产协会组织相关人员对部分楼盘进行了调查核实。同时列出降价现象的十条主要表现和相应的四个措施予以引导和纠正。

　　恩施市房地产协会发布的《通知》显示，目前有部分楼盘采取大幅度降价的办法促销，包括：一、高价备案低价开盘，下调价格在800元～1200元/平方米之间;二、预售和销售价格不同，降幅在300元～500元/平方米之间;三、有的楼盘整体价格较去年下滑200元～500元/平方米;四、部分楼盘采用低价诱客的方法;五、不按成本和市场价格规律定价;六、以蓄客为由提前释放低价信息，变相收取押金;七、用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价;八、尾盘甩卖;九、拉客抢客;十、将楼层设计高度降至2.7米。这十种降价行为，对恩施房地产市场带来了不利影响。

　　针对上述做法，文件要求所有开盘企业自查纠偏，恩施市房协则会进行暗访和调查。同时，恩施市房协也将协助主管部门分地价、分区位对备案价格的下限底价进行制度性约束，确定良性的降价幅度比例区间，届时严格按照规定价格区间进行售卖。

　　恩施市房地产协会周姓会长证实了《通知》的真实性，并表示该通知是协会内部的自律性要求，号召房地产开发企业自觉遵守相关的规定，不能陡然地把房子价格降得太低。“房价不能大涨，也不能大跌。涨幅和跌幅都要控制，才能保持(房地产)平稳发展。”

　　部分楼盘低价开盘，降价1200元每平米

　　《通知》指出，有的楼盘高备案价，低价开盘，降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米;部分楼盘采取分期预售和销售，前后价格降幅在300元-500元/平米;有的楼盘无故不按市场价格规律办事，楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米;部分余盘采取甩卖价格抛售，成交价格在4000元-4500元/平米之间。

　　此外，包括低价诱客，引起市场波动极大;综合成本与实际销售价格形成巨大反差，给楼盘留下不可持续发展的空间;低价蓄客，甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡;以分销、电销方式与第三方合作降价，用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场;销售人员到其他售楼部外拉客，影响恶劣;违反相关规范，楼层设计高度降低至2.7米左右，为购房者入驻埋下矛盾隐患等。

　　对此，恩施市房地产协会要求所有开盘在售的企业认真自查纠偏，切实纠正不良行为和做法。

　　去库存与补库存的循环

　　过去两年间，同许多三四线楼市一样，恩施也迎来了一波大涨。随着楼市去库存政策的推进，恩施州在2016年6月出台了房地产去库存的各项政策，包括调低首付比例，首套房公积金贷首付低至20%，二套符合首套标准的，首付仅需30%;扩大提取适用范围，购房除本人、配偶外，子女、父母的公积金亦可叠加使用于同一套房;每年可提取一次公积金偿还银行本息;农民工、个体户进入公积金覆盖范围，缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等。

　　与此同时，棚改货币化安置力度也有所加大，要求各县市棚改货币化安置比例不得低于60%。不再建设回迁安置房，按照“以购代建”进行安置，停止经济实用房建设。实际操作中，2017年恩施市棚改完成开工2316套，其中货币化安置1260套;2018年开工2209套，货币化安置2113套。

　　这一政策取得了明显的效果。2017年，恩施市新建商品住宅的成交单价比去年上涨了592.64元/平方米，达到4988.64元/平方米;而2018年更上涨了1176.94元，涨幅达到23.59%。成交量方面，2017年新建商品住宅成交受供量限制，成交量有所下跌，但出现了“抢房”的白热化趋势;2018年成交量同期相比上涨7.29%，累计总销售额100亿元，与2017年同期相比上涨26.58%。

　　值得注意的是，去化周期已经开始拉长。2017年恩施市新建商品房出清周期为5个月左右，但根据2018年的报告，这一周期已经接近10个月。而新建非商品住宅库存高企，现有存量出清约需55个月。另一方面，补库存还在进行时。2018年，恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方，近三年来首次高过销售面积。

　　恩施市新房成交均价全州最高

　　恩施州官网显示，恩施土家族苗族自治州(简称恩施州)位于湖北省西南部，辖恩施、利川两市和建始、巴东、宣恩、来凤、咸丰、鹤峰六县。恩施州于1983年8月19日建州，是湖北省唯一的少数民族自治州。

　　恩施州房地产业协会发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示，2018年度，全州完成房地产开发总投资130.76亿元，同比上涨 27.14%;从县市来看，恩施和利川两市是全州房地产开发投资的绝对市场，两市完成投资额约占全州70.65%。

　　从新批售量情况看，全州八县市中，2018年度恩施市批售新建商品房项目面积最大，批售项目48个，较2017年增加了14个;批售面积191.38万平方米，占全州总批售面积的41.46%。

　　此外，从八县市成交来看，全州新建商品住宅成交面积当属恩施市最多，2018年度销售10097套，成交面积为138.86万平方米，接近于全州商品住宅销售面积45%。

　　此外，全州新建商品住宅成交均价也是当属恩施市最高，为6165.58元/平方米;但涨幅最高的是宣恩县，与2017年同期相比上涨25.86%。全州仅恩施、利川、来凤三县市新建住宅成交均价突破4000元/平方米，仅巴东县成交均价低于3000元/平方米。