盘和林：南京放宽限购 城市分化及房企分化或将加速

　　日前南京放宽限购的消息引发广泛关注。从南京市高淳区不动产中心获悉，从2019年6月4日起，外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。而在此前，南京的限购政策颇为严格。除了南京，山西、重庆、广州、贵阳目前也纷纷实行了“宽门槛”的人才落户政策。不过，类似西安、海南、合肥等地却依旧对楼市采取紧缩政策。

　　2019年楼市开春“红”后，五月楼市整体表现复旧如初，略有回落。此外，在盘整期内，行业内的结构性调整进一步凸显了房地产在企业间与城市间的分化趋势。从年内房地产市场的表现看，6月房地产市场在“房住不炒”的基调下，整体趋势仍将保 “稳”，但行业内城市分化与房企分化或将进一步加速。

　　楼市成交量方面，5月单月，楼市环比略有下滑，同比升幅收窄，终结小阳春“余热”。据中国指数研究院数据，3月18成楼市成交整体环比增长88%，至4月，增长下降为19.4%，

　　5月成交环比增幅转为负值，降为-3.2%，同比增幅也从4月32.4%收缩至本月9.6%。

　　但各线城市的表现，差异明显。四个一线城市，除深圳外，楼市成交量均出现不同程度的下降。二线代表城市，成交量下滑城市占比超六成。然而三线城市成交量表现却相对乐观，成交量环比上升9.6%。

　　土地方面，虽然供地面积仍在微幅增长，但5月单月土地成交面积增长转为负值，土地溢价率也迎来了年内的首次下降。据中国指数研究院数据显示，5月300城土地成交面积为8868万平方米，成交面积同比增长-6%。土地平均溢价率为20%，环比下降5%，同比下降7%。造成土地成交溢价率的走低的原因有很多，但是某种程度上反应了市场上拿地热情略有收敛。

　　从企业端看，有人融资引资，收购合并，有人疯狂拿地。4月首创发行25亿债券，阳光城(6.57 -0.45%,诊股)与中间投信合作，提供金融服务规模为200亿元。同月，融创以152,4亿拿下武汉4宗地块，新希望(18.84 -2.79%,诊股)以29.26亿拿下温州一地块，新城招商以32.58亿拿下苏州一宗地块。5月越秀发行25亿债券，与此形成对比的是，碧桂园以24.5亿拿下常州一地块，万科以11.3亿元摘得重庆一地块。

　　对房地产企业而言，房地产调整期是对房地产行业的大洗涤，调整期越长，洗涤的越彻底，越没有侥幸可言。尤其是对于中小企业而言，在融资环境如此吃紧的状况下，谁能从这场暴风雨中走出来，完全是靠自身实力。前一段时间，泰禾在武汉等地大量裁减员工，足以看出房中小房企“求生”的艰辛。

　　但是，调整周期内行业内部的协整，虽然有利于提升行业的整体生产率，但是路径是“优胜劣汰”，将这也就意味着，在未来的一段时间内，企业间差距与分化将会越来越明显，直至“劣等”企业被完全挤出。

　　需要看到的是，造成房地产市场表现的城市分化以及房企分化的原因，既有政策因素也有市场因素，但是不论从政策还是从市场上看，这样的分化只会继续持续下去。

　　因城施策自2016年实施，如今进入房地产改革的深水区，效用不断凸显，正处于边际低递增区间，因此其效用下的城市分化特征会愈加明显。而对于失去宏观环境和行业庇护的房地产企业而言，马太效应更是会被发挥到极致。

　　然而反复强调的是，在“房住不炒”的大背景下，“稳”是房地产市场未来一段时间的基本基调。虽然国家不断优化地方调控，“因城施策”、“一城一策”，给与地方较大的自主空间，但是4月，住建部继对6个城市进行预警之后，又对4个城市进行了预警，足以说明，这样“一城一策”的自由，是有规矩有边界的自由，国家对房地产市场“房住不炒”的定位仍旧是悬在各地房地产政策上的一把剑。

（来源：金融界）