2019上半年上海土地市场在“招挂复合”出让方式、拿地资金监管等多重限制条件的情况下,开发商拿地门槛高,土地市场底价成交和低溢价成为常态,央企、国企和龙头企业仍是拿地绝对主力。同时,上海租赁住房市场正快速发展,上半年租赁住房用地成交13幅,未来将有约 14287套租赁住房入市。
47幅地块成交 至少3.26万套房源可提供
据房掌柜统计,2019年上半年上海土地市场共计成交47幅经营性用地,总出让面积190.79万平方米,总建筑面积348万方平方米,总成交金额562.59亿元,预计未来至少可提供3.26万套房源。
具体来看,上半年上海纯宅地共计成交20幅,总出让面积125.62万方,总建筑面积192.58万方,总成交价363.82亿元,成交楼板价均价20459元/平,可至少提供15564套住房。
租赁用房地块成交13幅,总出让面积34.36万方,总建筑面积75.61万方,总成交价40.98亿元,成交楼板价均价5619元/平,可至少提供14287套租赁住房。
商住办地块共计成交14幅,总出让面积30.80万方,总建筑面积79.8万方,总成交价165.01亿元,成交楼板价均价16828元/平。其中有2幅地块为商住办地块,可至少提供1316套住房。
从区域来看,崇明、奉贤、金山等远郊区域仍是土地供应主力,不过徐汇、静安等市中心也有优质地块放出,缓解市场饥渴。
△2019上半年上海各区地块成交情况
浦东、宝山成交数量最多,分别有7幅;奉贤、崇明位列第二,分别有5幅;松江位列第三,有4幅;闵行、静安、金山各占3幅;青浦、杨浦、长宁各占2幅;徐汇、普陀、虹口、嘉定各成交1幅。
上海中原市场分析师卢文曦认为:一线城市土地边界锁定,土地供应不多,因此住宅土地会长期保持市场关注格局。从今年楼市表现来看,成交量比去年有所增加,因此相应土地的供给也会顺势增加,可以平抑市场预期,总量平衡是大趋势。但一些结构可能出现微调,比如住宅用地本身就紧缺的背景下,租赁住宅用地供应节奏可能会略有放缓。
虽然从成交的土地溢价率来看不高,但是销售型商品住宅的拿地成本也不会有太多下行空间。地价稳才会有利于未来预期稳定,地价的大幅波动也不利于预期稳定。因此土地起拍价会定得非常具有“技术水平”,既不会出现地王,也不会跌破某一水平。即便低溢价拿下,考虑到当前市场环境,销售端价格也不像前两年那么有动力,房企的利润会被压缩。
13幅租赁住房地块成交 楼板价约5619元/平
上海规模庞大的外来人口和流动人口催生了大量的租房需求,为长租公寓的发展提供了强力的需求支撑,2019上半年,上海住宅租赁用地的供应力度持续推进。
△2019上半年上海租赁地块成交情况
上半年上海住宅租赁用地共成交13幅,总出让面积34.36万平方米,总建筑面积75.61万平方米,总成交价40.98亿元,成交楼板价均价5619元/平,未来将有约 14287套租赁住房入市。
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