前两天,一位朋友跟我抱怨:在南京买了**小区快三年了,二手房价楞是没看涨,本打算二手房价格涨上去后,把现在的房子卖掉,然后置换一套大一点的新房,如今换房计划恐怕要泡汤了。
实际上,近两年南京很多小区二手房价都没涨,甚至有的小区还跌了,其中不乏一些新房抢不到的神盘。
今天,房掌柜统计了三种类型,二手房价不涨甚至降价的代表小区!
01
二手房价不涨 甚至降价的新小区
自从南京新房限价以来,新房不好买的神盘可谓比比皆是。这其中,江北白马路板块的旭辉银城白马澜山无疑是其中一员。2017年底,旭辉银城白马澜山收官加推,整体均价25580元/㎡,摇号中签率仅5%,166套房源开盘当天就被抢光!
自该盘收官之后,项目二手房价格一直缓慢上涨,去年5月该小区一套毛坯二手房以3.1万/㎡的价格卖出,引起不少关注。
(△数据来源:链家网)
但是,令人意想不到的是,从去年下半年开始,旭辉银城白马澜山的二手房不管是成交量还是成交价,都开始上不去了。
(△数据来源:安居客网)
接近一年过去了,小区二手房价格不涨反降。今年5月份该小区成交了一套75㎡小户型,单价27369元/㎡,和去年5月3.1万/㎡的成交价相比,直接降了4000元/㎡。
(△数据来源:链家网)
值得一提的是,白马路附近的中介告诉掌柜君,像旭辉银城白马澜山这样的品质小区,二手房价格不会大降的,短期内存在价格波动很正常,而且现在多数业主挂牌价都在3万+/㎡,长期来看小区还有很大升值空间。
的确,从白马澜山小区实景图可以看出,小区的大门、外立面现代感十足,社区绿化、环境都很不错,景观细节也很到位。
(△旭辉银城白马澜山实景)
无独有偶,如果说旭辉银城白马澜山二手房涨价又降让业主心塞的话,那么,江北老山脚下万科璞悦山的业主估计要欲哭无泪。
2017年5月,万科璞悦山卖完收官,最后一批收官房源均价为25000-26000元/㎡之间,而项目收官至今已超2年,二手房价格确几乎没涨。目前万科璞悦山在链家网上的挂牌均价为25325元/㎡,虽然成交量还算可以,但是成交价则相对较低。
(△数据来源:链家网)
掌柜君在链家网上看到,该小区近3个月的成交价单价在22934-25877元/㎡,对比两年前的收官价,小区二手房几乎没涨,甚至有的二手房价格比收官均价还要低。难怪今年5月,万科璞悦山业主坐不住了,集体酝酿涨价。
02
二手房价2年不涨 桥北一盘新房比二手房还便宜
这两年,南京还有一批新房还未收官、二手房降价的楼盘,这些楼盘基本都来自桥北板块。比如,桥北的威尼斯水城,2017年6月,该小区二手房挂牌均价为23624元/㎡,到了今年6月,小区二手房挂牌均价为20837元/㎡。两年的时间,威尼斯水城二手房价格不升反降。
(△数据来源:安居客网)
目前,威尼斯水城在售19街区房源,前期毛坯均价18600元/㎡,有消息称该盘后期加推或将涨价。由于之前威尼斯水城卖的是精装房源,现在项目“精改毛”加推,价格有所降低,但是总体来说,该小区一二手房基本没有倒挂。
除了威尼斯水城之外,桥北还有一家地标性楼盘二手房价两年没涨,还跌了超1000元/㎡。这家楼盘就是万江共和新城。
万江共和新城共由人和苑、地和苑、天和苑三个组团组成。该盘第一次开盘是在2008年,至今已经卖了10年有余。
目前365淘房网上显示,万江共和新城二手房价从今年1月份以来,连续下滑。现如今,该小区二手房均价为20039元/㎡,而在2017年,该小区二手房均价为21056元/㎡。也就是说,2年间,万江共和新城的二手房价不仅没有涨,而且还跌了超1000元/㎡。
(△数据来源:南京365二手房)
不过,最近万江共和新城的地和苑组团物业已经更换为银城物业,现在小区内环境比过去明显得到改善。有了银城物业加持,将有利于提升该小区的二手房价格。
眼下,万江共和新城在售红公馆组团房源,为25、26、27、28号楼,是项目最后一批住宅房源,户型面积84-153㎡,均价22908元/㎡,毛坯交付。万江共和新城新房单价比二手房贵了超2000元/㎡,对比之下新房没有任何价格优势,卖了一年多,仅卖出6成多。
03
产权缩水严重 二手房价多年不涨的老盘
从去年开始,南京不少产权缩水严重的老盘推新,新房和二手房价格都大涨不少。但是,城东的麒麟山庄确是一个例外。该盘是1992年拿的地,2006年首次开盘,上次加至今产权已缩水27年,现在还有三期房源待售。
据了解,麒麟山庄三期住宅,共规划10栋高层,户型面积75-150㎡,前期毛坯均价1.3万/㎡。项目售楼员透露,这批房源可能要毛坯改精装,价格要卖到2万+/㎡!
据安居客网显示,麒麟山庄二手房自2016年后,房价几乎就没有涨,维持在2.1万/㎡左右,倘若项目三期上市,精装卖到2万+/㎡,估计一二手房也不会有很大的倒挂空间。
(△数据来源:安居客网)
结语:
无论是从挂牌价格,还是成交价格来看,以上小区的二手房价,最近2-3年几乎是没怎么涨,甚至个别小区出现了下跌的情况。一批小区二手房价不涨反降,究其原因,无外乎就是区域内几乎没有新规划、限价新房和二手房供应量大、小区品质一般、没有好的学区等诸多因素造成的。看来,在新房限价背景下,目前南京很多小区二手房涨价并不容易。
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