李宇嘉：土地出让理顺了 新房限价和楼市调控都顺了

作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉

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　　火而不烫的“土地盛宴”

　　深圳土拍，被称为“史诗级饕餮盛宴”。不过，这5块毛毛雨式的宅地(不到70万平米建筑面积，深圳一年新房交易面积最低也有300万平米)，依然难解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地价、不限制房价”的2017年之前，这5宗地根本解决不了几十家房企的需求之饥渴。甚至，会因为各路资金疯抢而“地王辈出”，这反而是现在房价和未来房价上涨的理由。

　　现在不用担心地王。因为，这次竞拍有最高限价，且最高限价仅在起拍价上浮50%左右。这次出让的宝安尖岗山、龙华民治地块周边，分别在2015和2016年深圳楼市最火爆时，诞生过地王，当时楼面价分别高达7.99万/平米和5.68万/平米。但这次，宝安地块楼面价4.87万每平米，龙华地块楼面价4.44万每平米，比初始楼面积仅上涨45%，都在现任地王之下。

　　当然，因为竞配建的人才房面积，从9.3万平米追加到15.8万平米，超出初始配建面积69.65%，占到总建面的23%，以可售面积摊地价的话，龙华地块楼板价为6.7万元/平米，比金茂现售地块(5.68万元/平米)高出近1万元;宝安尖岗山地块(6.7万元)比泰禾地块高出5000远。

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　　开发商在盘算着梦想

　　除了无偿移交人才住房外，项目还有很多约束：“90/70”(普通住房占70%)，居民购买后3年内不得转让，不得捆绑精装修。未来，如果要限价的话，岂不是赔钱?泰禾项目和金茂项目都因为限价，目前还趴在那里“等解套”，财务成本搭进去多少?总经理换了几茬?只有他们自己知道。

　　如果再赶上限价，这些新地块岂不是又套在里面了吗?大家都很疑惑，为什么房企不担忧?反而，参与竞拍的30余家开发商，分为80余组参与竞拍，有的还拿个4个号。其实，道理很简单。未来，京沪深的供地，大面积向共有产权、租赁、人才住房转移。商品房用地是“稀缺品”，在京沪深有土地储备、有项目开发，才真正称得上“龙头房企”，特别是在深圳。

　　进一步讲，在京沪深这个一线城市“金字招牌”的区域拿了地，精雕细琢打造产品也好、做融资也好，都是最好的载体选择。即便是打广告，那也是免费的广告，大量媒体会天天报道你的进展。甚至，在楼市存量时代来临，京沪深的项目拿在手里，也是大浪淘沙后，最好的资产配置之一。

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　　政府拿走该拿的，其他的贡献给人才吧

　　这也是深圳土地出让改革的探索。“单限双竞”，先竞地价，当地价达到上限后，竞争谁无偿移交的人才住房多。限地价、不限人才住房配建面积。其实，5宗地的底价定得还是比较低的，即便溢价了45%，也不到周边二手住房价格的一半。就是说，政府拿走该拿的，其与“价高者得”竞拍条件下拍出来的价差，全部反哺给人才住房。这就是“地产回归实体经济”，地产给实体经济输血，并且明白无误地告诉市场，我的土地出让金用在哪里了?。

　　如果这样的话，买房就是给实体经济做贡献了，限价就可以放开了。更具体地说，就是给深圳的科技创新做贡献了。人才能以市场价格的50%买到住房，这样的竞争力全国只有深圳有。进一步，深圳如果还能培育出一个“华为”，功劳簿上，是不是该写上“房地产”的名字呢?房地产再也不会污名化了。怪不得，拍卖师说，“感谢大家给深圳人才做贡献”。