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李宇嘉:土地出让理顺了 新房限价和楼市调控都顺了

济南房地产网-房掌柜 2019-07-16 17:45:12来源:房掌柜 整理
[摘要]深圳土拍,被称为“史诗级饕餮盛宴”。

作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉

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  火而不烫的“土地盛宴”

  深圳土拍,被称为“史诗级饕餮盛宴”。不过,这5块毛毛雨式的宅地(不到70万平米建筑面积,深圳一年新房交易面积最低也有300万平米),依然难解土地稀缺之渴。如果放在“不限制地价、不限制房价”的2017年之前,这5宗地根本解决不了几十家房企的需求之饥渴。甚至,会因为各路资金疯抢而“地王辈出”,这反而是现在房价和未来房价上涨的理由。

土地出让理顺了,新房限价和楼市调控,都顺了!

  现在不用担心地王。因为,这次竞拍有最高限价,且最高限价仅在起拍价上浮50%左右。这次出让的宝安尖岗山、龙华民治地块周边,分别在2015和2016年深圳楼市最火爆时,诞生过地王,当时楼面价分别高达7.99万/平米和5.68万/平米。但这次,宝安地块楼面价4.87万每平米,龙华地块楼面价4.44万每平米,比初始楼面积仅上涨45%,都在现任地王之下。

土地出让理顺了,新房限价和楼市调控,都顺了!

  当然,因为竞配建的人才房面积,从9.3万平米追加到15.8万平米,超出初始配建面积69.65%,占到总建面的23%,以可售面积摊地价的话,龙华地块楼板价为6.7万元/平米,比金茂现售地块(5.68万元/平米)高出近1万元;宝安尖岗山地块(6.7万元)比泰禾地块高出5000远。

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  开发商在盘算着梦想

  除了无偿移交人才住房外,项目还有很多约束:“90/70”(普通住房占70%),居民购买后3年内不得转让,不得捆绑精装修。未来,如果要限价的话,岂不是赔钱?泰禾项目和金茂项目都因为限价,目前还趴在那里“等解套”,财务成本搭进去多少?总经理换了几茬?只有他们自己知道。

土地出让理顺了,新房限价和楼市调控,都顺了!

  如果再赶上限价,这些新地块岂不是又套在里面了吗?大家都很疑惑,为什么房企不担忧?反而,参与竞拍的30余家开发商,分为80余组参与竞拍,有的还拿个4个号。其实,道理很简单。未来,京沪深的供地,大面积向共有产权、租赁、人才住房转移。商品房用地是“稀缺品”,在京沪深有土地储备、有项目开发,才真正称得上“龙头房企”,特别是在深圳。

  进一步讲,在京沪深这个一线城市“金字招牌”的区域拿了地,精雕细琢打造产品也好、做融资也好,都是最好的载体选择。即便是打广告,那也是免费的广告,大量媒体会天天报道你的进展。甚至,在楼市存量时代来临,京沪深的项目拿在手里,也是大浪淘沙后,最好的资产配置之一。

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  政府拿走该拿的,其他的贡献给人才吧

  这也是深圳土地出让改革的探索。“单限双竞”,先竞地价,当地价达到上限后,竞争谁无偿移交的人才住房多。限地价、不限人才住房配建面积。其实,5宗地的底价定得还是比较低的,即便溢价了45%,也不到周边二手住房价格的一半。就是说,政府拿走该拿的,其与“价高者得”竞拍条件下拍出来的价差,全部反哺给人才住房。这就是“地产回归实体经济”,地产给实体经济输血,并且明白无误地告诉市场,我的土地出让金用在哪里了?。

  如果这样的话,买房就是给实体经济做贡献了,限价就可以放开了。更具体地说,就是给深圳的科技创新做贡献了。人才能以市场价格的50%买到住房,这样的竞争力全国只有深圳有。进一步,深圳如果还能培育出一个“华为”,功劳簿上,是不是该写上“房地产”的名字呢?房地产再也不会污名化了。怪不得,拍卖师说,“感谢大家给深圳人才做贡献”。

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责任编辑:黎燕霏

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