叶檀：房地产税没来！它先来了！这5.6亿人注意了

　　中国人安土重迁，土地问题大于天。

　　7月16日，财政部史上首次，就土地增税法(征求意见稿)向社会公开征求意见。

　　史上首次，绝不夸张!

　　要知道，土地增值税此前并不是法律，而是暂停条例。1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》一直沿用了20年多。

　　2019年，土地增值税不但要从条例正式上升为法律，而且在内容上有重大修改，牵扯面之广，实属罕见。

　　实在太重要 这5.6亿人要注意!

　　又是土地，又是税，这么重要的信息，原本应该引起广泛讨论，成为社会热点。不过可惜，同一天(7月16日)个人破产制度一跃而起，成功抢镜，霸屏媒体。

　　土地增值税太重要，即便被抢镜，即便晚两天，该说还得说。

　　土地增值税法哪里重要呢?

　　最重要的一点是：集体用地出让以后要交土地增值税了，这是此前从未有过的!

　　集体用地，全称是农村集体建设用地，归农民集体所有。

　　根据国家统计局数据，2018年以户籍来看，有集体用地资格的人有5.6亿。

　　本次土地增值税法征求意见稿一共22条，和5.6亿人紧密相关的集体用地增值税条目，被列在第2条。

　　集体用地入市是好事，可以帮农民更好的利用土地，享受土地带来的变现价值。

　　然而为什么好好的突然要对集体用地征收土地增值税呢?

　　原因有两个：

　　第一， 配合《土地管理法实施条例》，给集体用地入市铺路。

　　6月5日，据澎湃新闻，自然资源部网站发布消息显示，日前，《自然资源部2019年立法工作计划》印发。

　　在2019年立法工作安排中，出台类项目共10件，《土地管理法实施条例》赫然在列，这意味着《土地管理法实施条例》有望于2019年正式出台!

　　《土地管理法实施条例》最让人侧目的是征地制度的变化，条例明确：我国集体经营性建设用地将不再走“必须国有”流程，而是可以直接入市!

　　此前，其他土地在入市的时候都得交土地增值税，集体用地征地模式大变，也可以直接入市，自然不能搞特殊，公平起见，该有的税，也得有。

　　第二， 平移转换，换费变税。

　　有朋友看到要收税，估计当机立断要骂娘。

　　别慌!税是收了，但和以往总成本没差别。

　　集体入市不是新鲜事，从2015年以来，已经有33个试点试水集体用地。

　　自然资源部部长陆昊2018年12月表示，33个试点一共入市土地1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元;办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。

　　这33个试点，自打集体用地可以入市一开始，就规定要叫一个“费”。

　　“费”的名字是土地增值收益调节金。

　　这个费怎么交呢?

　　财政部2016年专门下发过一个暂行办法，规定：

　　入市或者再转让需要征收20%到50%的土地增值收益调节金。

　　以前要交费，如果现在在费的基础上，再加税，那肯定是增加负担了;但如果费被取消了，换成了土地增值税，“变费换税”那负担其实没加，只是换了换说法。

　　财政部在土地增税法(征求意见稿)的说明里，特别说明：

　　在集体房地产纳入征税范围的同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。

　　不过，有一点需要点出来。

　　换费变税没错，但费和税的征收办法其实有变化。

　　刚才说了，费时期，按照20%~50%收，变成税之后，实行的是四级超率累进税率。

　　四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　看下来，如果土地增值幅度不大，税和费能够保持平衡;但如果土地增值过大，肯定是税要比费多。

　　不过，换一个角度考虑，从控制土地价格的角度来说，累进税率非常有合理性。

　　表面上看，集体用地在土地增值税这个环节开始和一般土地接轨，一视同仁了，但其实，监管层还是开了很多口子，给农民实惠。

　　在土地增税法(征求意见稿)里，明确：

　　土地承包经营权流转，不征收土地增值税;而且中央和地方都有权限可以减征或免征土地增值税。

　　为啥不能一步到位 干脆取消土地增值税?

　　几年前，曾有学者统计称全国大约有4000万亩存量集体经营性用地(官方未有数据)。

　　如果按照自然资源部9万亩土地总价款257亿元进行计算，4000万亩集体经营用地的价值将是：11.4万亿!

　　11.4万亿可以入市的集体用地，如果缴税，估计得缴不少。

　　那为什么不能直接取消土地增值税呢?

　　这个原因，其实以前反反复复强调过，中国讲究摸着石头过河，渐进式改革，从来不搞一刀切，以此给经济转型留足空间。

　　作为地方财力的重要补充，土地增值税每年都在增加。

　　根据财政部的数据，2018年土地增值税的规模已经达到5642亿;2019年前5个月，土地增值税也已经征收了2683亿，按照前5个月的趋势，2019年土地增值税总额超过2018年应该不成问题。

　　五六千亿放在全国好像并不是非常大的数字，但分摊一下，对于一些财政收入少的地方，对土地财政依赖性强的地方，这些钱的价值就非常大了。

　　据克尔瑞的数据，以省为单位，很多省份卖地收入占财政收入的比重还是非常高。

　　以2017年的数据看，浙江占比为100%，江苏为80%，江西、四川、湖北都为70%……

　　摆脱地产依赖，绝非一朝一夕，有条件像深圳等地，可以早点摆脱;有中央支持的，像雄安、海南也可以早点摆脱;但没条件，没重大支持的地方，摆脱起来，可能还真需要慢一点。

　　最后想说，土地增税法近了，土地管理法实施条例也就不远了，从33个试点到全国，5.6亿农民兄弟将真正分享到自己土地带来的财富盛宴!

       （来源：叶檀财经）