楼市低温行情来袭 降价之口被撕开开发商忍痛让渡利润空间

　　低温行情袭来

　　中原地产研究中心数据显示，7月全国房地产调控政策次数为56次。而1~7月，全国房地产调控政策达307次。近期，海南、苏州、上海等地均发布房地产调控相关措施。

　　房企的观望态度已在宏观层面有所体现。国家统计局数据显示，全国房地产开发投资已在5~7月连续出现增幅回落情况。今年1~7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1~6月份回落0.3个百分点。

　　与此同时，涉房融资全面收紧，信托、信贷和债券融资渠道被全方位围追堵截。密集调控之下，房地产开发企业到位资金也出现增幅回落的情况。1~7月，房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，增速比1~6月份回落0.2个百分点。

　　不仅是企业一端，个人房贷端，资金面也在持续收紧。融360大数据研究院数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍;二套房贷款平均利率为5.76%。

　　全方位落实“房住不炒”的效果是，今年全国商品房销售面积已经连续6个月下降。1~5月、1~6月及1~7月，商品房销售面积的同比降幅则分别达1.6%、1.8%及1.3%，而2018年全年则为增长1.3%。

　　房价层面对调控的回应同样明显。7月份，全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市为60个，较上月63个继续减少;二手房价格环比下降的城市数量，连续两个月达20个。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在不将房地产作为短期刺激经济的工具这一原则下，房地产市场退烧表现明显。不论是投资数据还是销售数据，在收紧调控的影响下，市场再次出现放缓。而且从趋势看，预计8月还会持续。

　　8月20日，国务院召开政策例行吹风会，中国人民银行副行长刘国强透露，近期人民银行将在充分调研的基础上发布关于个人住房贷款利率政策的公告。新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。

　　“金融行业应当注意，‘房住不炒’的定位不能偏离。同时，避免把房地产工具化。”他表示。调控持续落实之下，中指研究院认为，行业调整预期进一步强化，叠加前期需求积极释放，后期需求入市动力将有所减弱，预计全国商品房销售规模仍将处于调整通道。

　　除了地产开发 中国房企还有哪些赚钱途径?

　　车、踢足球、研发机器人、种地、开养老院……除了地产开发的主业之外，近年来中国房地产企业不断探索多元化的发展方式。

　　20日，龙头房企万科正式发布其北方区域最大的养老社区北京随园养老中心。这个养老中心整体规划7栋楼，共700余张床位，是北京市场上少见的大体量政企合作类养老项目。

　　尽管是房地产企业，但万科的养老业务多以运营为主、提供服务，而非买地-卖房的开发模式。以此次的北京随园养老中心为例，北京万科养老合伙人张银表示，万科只参与二次装修和运营，土地以及房屋均由房山区政府提供。

　　这并非万科的首个养老项目。张银表示，万科在全国共有52个带床的养老项目，涵盖北上广深杭等16个城市。

　　对于养老业务，万科集团高级副总裁、北方区域本部首席执行官刘肖当日指出，养老业务对一个企业来说是一个万亿级市场的窄门道路。一方面，中国进入了老年时代，60岁以上的老年人口约为2.5亿，市场潜力巨大;另一方面，机构养老的行业成熟度不高，行业标准还没有形成，养老业务风险较大。

　　刘肖坦诚万科在养老业务上仍处于摸索阶段。事实上，截至去年，万科在全国的几十个养老项目基本处于亏损状况，但这并没有动摇万科做养老的决心。刘肖表示，万科北方区域把养老业务作为战略业务之一，虽然在这条道路上走得很慢，但是相信会走得很远。

　　对于房地产企业而言，离开买地-开发-卖房的“舒适圈”，实际上就是在改变“赚快钱”的思维。

　　如鸿坤地产集团总裁袁春所说，现在房地产企业转型不是非此即，房地产行业的转型，是要改变“赚快钱”的逻辑。他认为，在前端盈利空间被压缩的情况下，必须通过后续，通过空间服务，通过运营给业主、给客户提供增值服务，来增加企业的竞争力。

　　企业转型的迫切源自于房地产行业拐点的来临。中国城镇人均住房建筑面积已由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，户均住宅拥有量超过1套，住房短缺时代结束。

　　御风集团董事长、万通集团创始人冯仑指出，房地产正从开发时代进入到后开发时代。这一阶段企业的竞争重点变为运营与资产管理。再过三五年，他认为，地产商可能谈论完全不同的内容，有的人说住宅、有的人说商业、有的人说物业、有的人说物流、有的人说健康、有的人说教育，这个时候就进入到成熟的商用不动产运营和开发结合的阶段。

　　从近期房地产企业的转型来看，这一迹象愈发明显。

　　近年来，万科涉足长租公寓、商业开发和运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪度假等业务。另一家房企巨头碧桂园正在大举进军农业和机器人行业。曾经多元化最为激进的恒大在出售矿泉水、粮油、乳业等业务后，千亿投资高科技和新能源汽车。融创则在接手万达文旅项目之后，真正布局做起了文旅生意。绿地此前宣布牵手华为联合打造南昌VR特色小镇。

　　当然，房地产行业的转型绝非易事。找到一个和房产赚钱前景相当的行业十分困难，让习惯了赚大钱、快钱的房企慢下脚步也会很难受，探索、试错可能仍是这一阶段的常态。

　　(房掌柜整理自金融时报、第一财经、中新网)