房企融资渠道逐渐收窄带来挑战 集中换帅谋求进一步发展

　　处于调控之中的房地产业，始终颇受关注。上市公司业绩的公布，无疑是管窥整个房地产行业发展的一个窗口。

　　统计显示，2019年上半年，140家A+H上市房企营收总同比增长17.7%，归母净利润同比增长14.0%。其中，116家A股上市房企上半年营收总计9165.9亿元，同比增长23.4%;归母净利润总计988.8亿元，同比增长24.5%。

　　业内人士表示，上市房地产企业上半年营收和业绩实现双增长，整体增速保持稳健。值得注意的是，上市房企业绩分化较为明显，部分龙头企业保持高增长的同时，不少公司的盈利却大幅下滑甚至出现亏损。在“房住不炒”的调控背景下，房地产企业融资环境正趋于收紧，未来融资能力和销售回款的能力将面临考验。

　　8月业绩增速整体放缓

　　8月房地产市场继续走弱，重点城市成交量仍处于下降通道。克而瑞地产研究中心近日公布的统计数据显示，百强房企单月业绩规模与7月持平，不及上年同期单月1.3%的环比增速，市场观望态度明显。

　　从今年以来房企整体业绩表现来看，1至8月，按照可比口径统计，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右。相比前两年，房地产市场增速放缓。

　　从8月单月数据表现来看，克而瑞方面重点监测的38家房企中半数以上较上月业绩提升，其中部分房企表现突出，如华润、建业、保利置业单月环比增幅均保持在50%以上，这主要得益于企业推案节奏和对城市布局的把控得当。另外，有15家单月业绩环比下降，旭辉和招商蛇口8月实现单月销售金额137.4亿元和180.9亿元，分别环比下降5.6%和6.4%。

　　克而瑞地产研究中心相关分析人士分析认为，8月部分房地产企业业绩上升，主要是由于今年下半年企业加大供货力度，项目总体去化率并不佳。预计随着传统“金九银十”销售旺季的到来，房企将加大推案与营销力度。9月供应压力将进一步改善，成交量有望企稳回升，但整体回升幅度有限。

　　值得注意的是，在整体业绩稳健增长的同时，房地产上市公司业绩分化明显。在中原地产研究中心统计的120家房企中，接近40%的企业营收同比下调，利润同比下调的企业达到45%。其中，部分房企利润同比跌幅均超过三成，有的下跌幅度超过九成，其中，阳光股份(5.720, -0.13, -2.22%)、天津松江(3.560, -0.21, -5.57%)等5家房企净利润出现亏损。

　　川财证券研究员陈雳认为，根据目前公布的2019年中报业绩来看，上市房企业绩分化较为明显。万科、保利地产、金科股份、北京城建、蓝光发展等房企今年上半年净利润涨幅较大，而万通地产、嘉凯城、美好置业等房企净利润均出现较大幅度下跌。

　　“随着行业规模的天花板临近，我们认为房地产行业集中度提升的逻辑将长期维持，优质房企将凭借丰富的土地储备、较强的融资能力与资源整合能力，有望在未来的市场中持续提升市场占有率。”长江证券(7.470, 0.03,0.40%)房地产研究员吕聪表示，展望未来，龙头房企销售规模增长稳健、预收账款增速较高、毛利率处于高位，业绩增长的确定性较高。

　　融资环境趋紧带来挑战

　　房地产企业是资金密集型行业，融资环境的变化，对行业发展影响显著。近年来，随着房地产市场宏观调控持续收紧，房企融资渠道逐渐收窄，融资压力不断增长。

　　国信证券房地产研究员区瑞明表示，伴随着2019年一季度以来宏观杠杆率再创新高以及部分热点城市楼市出现过热征兆，4月份的中央政治局会议重提“坚持结构性去杠杆”和“房住不炒”，5月份之后，房企融资环境逐步收紧，房地产开发到位资金累计增速逐步放缓。总体而言，上半年房地产行业融资形势呈现一季度宽松、二季度收紧的态势。

　　从银行贷款看，不管是个人住房贷款还是房地产开发贷款，均增速下降或审批从严。从A股上市的大行及股份行数据来看，个人住房贷款增速整体已出现下滑。Wind数据显示，今年上半年银行个人住房贷款与2018年年末相比增速为6.4%，低于去年同期近7%的增速。

　　从融资政策看， 5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。此后不久，国家发改委办公厅印发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，完善房地产企业发行外债备案登记管理，防范房地产企业发行外债可能存在的风险。

　　“在房地产融资端政策趋紧的大环境下，不少房企出现财务杠杆升高和现金流明显承压的情况。”陈雳预计，现阶段债务风险较大、融资能力较弱的中小房企面临的经营风险将会进一步上升。受调控政策影响，预计目前房地产整体行业景气度有所下降。中长期来看，销售业绩较好、土储较为丰富、融资能力较强的优质大型房企在一定程度上具备相对优势。

　　企业转型依赖人事更迭?

　　每一次换帅，都是企业战略转型的开始。面对新的房地产形势，有的房企主动转型，有的则是被动。

　　9月3日，华业资本发布公告称，选举余威为公司董事长。此前，华业资本在8月6日发布公告称，因收到上海证券交易所的处分决定书，董事长兼总经理徐红申请辞去董事长、董事、总经理、法定代表人等职务。据悉，自去年9月遭遇“萝卜章”事件以来，华业资本风波不断。

　　对此，诸葛找房市场研究员姜国君认为，房企换帅，除极个别案例是受不利因素逼迫外，大部分还是出于战略方面的考虑。就旭辉及福晟国际的情况来看，此次新旧执掌人交替所释放出的信号是比较正面且积极的。通过换帅，新思维、新动能得以登场并进而影响企业的走向，而实际控制人亦能从日常事务中抽身，专注于布置更长远的企业战略。所以，从这个层面看，换帅并非交换“接力捧”这么简单。此外，市场供求关系以及购房者年龄结构的变化也是促成房企换帅的原因之一。新的市场关系下，给予新一辈地产人更大的权力和发挥空间，也将有助于更好地解决当前的经营痛点。

　　在房企帅印频换手的同时，掌握重要职能的高管也在换位，从人事任命上，可见企业战略转型的方向。

　　9月10日，58同城首席财务官(CFO)周浩被任命为国际业务总裁，负责国际业务拓展，成为开拓海外业务的先锋。9月3日，建业地产林明彦获委任为非执行董事，林明彦曾任凯德集团总裁兼集团首席执行官，将其发展成中国最具规模的外资房企。

　　姜国君认为，长远来看，房企将面临从内到外的革新和转型，从而催生更多的企业通过人事调整来谋求进一步的发展。短期来看，今年的后几个月里，楼市的销售压力仍然较大，而房地产融资预计仍将持续收紧，房企往往更容易作出“放手一搏”的决定，换帅或者换将就属于这样的重大决定之一。

　　调控政策不会放松

　　房地产企业融资环境收紧，只是房地产调控的一个缩影。在“房住不炒”的背景下，市场各方认为，房地产行业调控基调不会放松。

　　从上半年看，各地方纷纷公布房地产调控举措。有统计显示，2019年1至8月，全国房地产调控政策高达367次，累计次数刷新了房地产调控纪录。

　　实际上，不管是收紧房企融资渠道，还是各地升级调控政策，均释放出明确的防风险调控信号。人民银行党委书记、银保监会主席郭树清此前表示，近年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

　　“考虑到宏观调控，预计后续政策转宽松空间较小。” 有业内研究人士表示，当前二、三线城市房价同比涨幅仍然较高，6月份新房涨幅分别达到10.9%和11.4%，二手房涨幅分别为7.6%和7.9%。70个大中城市中，商品房价格在6月份同比涨幅在10%以上的城市达43个。在“一城一策”背景下，受制于政策目标约束，房地产行业转宽松空间不大。

　　东方证券相关研究表示，自7月底政治局会议提出不将房地产作为短期刺激经济的手段后，行业的限制性政策接踵而至，且调控愈发精准，信托控前端拿地、银行控后端回款，房企融资压力陡增。伴随着政策持续收紧，房地产板块在8月份大幅跑输市场，但积极因素也正在逐渐累积，行业整体估值步入历史底部区间，机构配置比例持续下降，龙头房企业绩的较高增速依旧维持，估值修复的机会正在酝酿。

　　(房掌柜整理自金融时报、经济参考报、新京报)