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40家房企前9月融资6130亿 创新型融资方式拓宽渠道

济南房地产网-房掌柜 2019-10-15 11:17:58来源:房掌柜 整理
[摘要]抢夺“现金流”之战,不止于销售端的打折卖房,还有融资端的筹钱规模暗战

  抢夺“现金流”之战,不止于销售端的打折卖房,还有融资端的筹钱规模暗战。

目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

  根据同策咨询研究院监测数据获悉,2019年前9个月,40家典型房企总计融资6130亿元,相当于2018年前11个月融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,融资渠道继续紧缩,融资成本上行较为明显。虽然9月份房企融资金额有所回暖,但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式,以拓宽融资渠道。

  房企融资需求强烈

  2019年9月份,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元,环比上涨87.25%。

  另据监测数据不完全统计,2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资,单月融资额出现反弹,达到1646亿元,仅次于1月份;8月份、9月份在融资环境收紧的影响下,房企融资持续低迷,单月融资规模降至770亿元左右,处于年内低位。

  无独有偶,从上述40家典型房企年内融资波动来看,相对于月均680亿元至880亿元之间的水平而言,仅有3月份突破1000亿元,5月份和8月份均为融资低谷,月均融资额不足370亿元。

  比如,华夏幸福子公司九通投资与中信信托有限公司签订《永续债权投资合同》,拟通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资,投资金额为40亿元人民币;金科股份在9月份进行了19笔银行贷款融资,融资金额达到81.92亿元,占比9月份境内银行贷款融资总额超50%。

  “房企几乎把所有的融资工具都用了,但仍没达到预期。”有房企高管表示,现在融资环境并不好,成本上升得也非常快,现如今,融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些企业已经达到13%。更重要的是,融到的钱大部分都用来偿还旧债,并未用于拿地新增投资,不少主管融资部门的房企高管压力都非常大。

  “三季度房企融资意愿强烈。一类是确实缺钱,没有钱拿地,如果借不到钱,就只能战略收缩;一类是融资到手后,等待地价降到合理范围,果断出手补仓,尤其是现在到四季度这个阶段。” 同策研究院总监张宏伟在接受采访时表示,对于企业来说,能融到钱就算不错了。

境外债券融资较为活跃

值得注意的是,9月房企境外债券融资较为活跃。克而瑞研究中心的统计数据显示,9月95家典型房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。具体的融资方式来看,境内债权融资565亿元,环比上升17.1%;境外债权融资额399亿元,环比上升49.1%。

对于9月房企融资反弹的原因,同策研究院总监张宏伟对表示,继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象后,7、8月份,监管部门又密集发布了多条收紧政策严控房企融资,8月当月房企融资大幅下滑,可能前面积压的审批到9月有一些释放出来。但从5月以来整体看,融资趋势是呈现一点点下滑的,毕竟政策监管起作用,而个别月份的波动也很正常。

克而瑞研究中心则认为,在经历政策风波影响后,9月房企调整好境外的融资节奏后进行融资,进行境外融资的房企数量也较8月份增长较多。此外境内债权融资上升低于境外,也由于境内债权融资持续受调控影响,增长相对较小。与此同时,9月房企发行了65亿元的永续债,而8月这一数值为0,也是9月融资上涨的原因之一。

  融资成本明显上涨

  筹到钱不易,找到便宜的钱更为不易。

  自2018年开始,融资能力已经成为房企竞争的关键因素。房地产融资分化显著,最高利率比最低利率之间的阶差竟高达15.4%。公司债利率波动非常大,其中有的企业利率能做到5%以下,但是以国企、央企、大型房企为主,但也有极个别的民营房企将融资成本控制在5%以内,比如龙湖集团。

  9月9日,龙湖集团成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价,最终发行收益率为4.064%,票息3.95%,实属近期市场罕有。据记者了解,此次交易创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录,亦是龙湖融资历史上的里程碑式交易。

  综合来看,万科、华润、中海、龙湖等房企的融资成本趋近于一条水平线,但更多扩张型中型房企融资成本多在10%以上。据同策监测数据来看,第三季度,公司债融资利率最高,尤其是美元债,融资利率8.95%以上的全部都是美元债,有3笔美元债融资利率在10%以上,从全年来看,融资利率超过15%的美元债券依然存在。

  另据《2019年三季度中国房地产市场总结与展望房企融资》显示,从单个企业的融资成本来看,今年前三季度,有55%的房企的发债成本较2018年全年下降,45%的房企融资成本较2018年全年上升,融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大,从而拉高了房企整体的发债成本,这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。

  正如上述报告所示,2019年前三季度,房企境外发债的成本8.00%,较于2018年全年上升了1.17个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月份到2019年7月份之间境外发债成本均在7.50%以上,而2019年多数企业迎来偿债高峰期,即使成本走高,企业也不惜代价进行发债。

(文章整理自证券日报、券商中国)

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责任编辑:庄晓霞

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