楼市调控：广州、佛山出手了，济南后悔了……

　　过去24小时，楼市再现戏剧性事件：“取消限商”遇阻之后，广州又出手了;济南部分区域“取消限购”后，反悔了;而佛山，则把人才的定义降低到了“新水平”!一、广州3月17日下午，广州白云区政府的官网上，公布一份题为“关于白云区完善人才政策的通知”。　

　　这份文件给如下“四类人才”了一系列优惠政策：

　　1、持有广州人才绿卡;

　　2、持有白云区“云聚英才卡”;

　　3、在白云区辖内的大专院校(高校、中职技工学校)学习连续满一年;

　　4、在白云区工作连续满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务。

　　优惠政策包括：第一和第二类人才(含其配偶、未成年子女)可以快速落户，子女提供入学、入幼儿园的服务，可以申请租住人才公寓。

　　对于上述四类人才，“在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围内享受广州市户籍居民同等待遇”。购房政策，是最大的看点。

　　图一：广州行政区划。划蓝线的区为不限购区域;划红线的区，是最近有“人才购房新政”的区。

　　上图是广州的地图，白云区位置不算差，尤其是南部比较靠近中心城区。

　　图二：白云区行政区划。

　　上图是白云区的地图，江高、人和、太和、钟落潭四镇地处白云区靠北的位置，在区内距离中心城区最远。目前白云区是“一区两制”――镇和街道办。 熟悉中国体制的人都知道，镇带有“乡土气息”，而街道办更“城市化”一些。 也就是说，此次白云区针对人才“放松限购”的区域，是其发展相对落后的“四镇”。 再看人才的类型。哪怕你在白云区的中职技校读书，满一年就可以在四镇购房。而在“白云区工作连续满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历”，也可以在四镇购房。 关键是，你购房的时候可以享受户籍人口的待遇。也就是说，如果你处于婚姻状态，配偶也符合条件，你家是可以买两套的。 而按照此前广州的限购条件，需要满5年社保才能购房。至此，白云区成为广州第四个放松“人才购房”限制的区。大家可以看一下图一，里面“划蓝线”的增城、从化，是不限购区域。这两个区，也是北上广深四大一线城市里，“唯二”基本不限购的区域，外来人员购房一直没有门槛。 至于南沙、黄埔、花都，都在去年年底出台了类似政策。 比如南沙就规定：

　　在南沙区工作、学习，并符合下列条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制(在广州市内已购有首套商品房的除外)：

　　具有本科及以上学历;具有中级及以上专业技术资格;具有中级(四级)及以上职业资格;具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。

　　此外，年满18周岁(单身)的港澳居民在广州市内名下无商品住房的，在南沙区范围内可购买1套商品住房。港澳居民家庭在广州市内名下无商品住房的，在南沙区范围内可购买2套商品住房;在广州市内名下已有1套商品住房的，在南沙区范围内可再购买1套商品住房。 在黄埔区，人才购房政策调整为：

　　经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。

　　在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名校(园)长、名教师、优秀医学专家、黄埔工匠，其父母或配偶父母均可在黄埔区范围内购买1套商品住宅。

　　其中黄埔区最大的看点是，优秀人才不仅自己的家庭可以买房，夫妻双方的父母两个家庭也可以购房。这简直是鼓励人才“家族移民”到黄埔! 符合条件的人才，在黄埔工作半年就可以买房子，时间之短令人叹服。黄埔区的西南区域，是广州的核心城区。所以黄埔的“人才购房新政”，一定能引起很多人的兴趣。 3月3日，广州曾出台“取消限商”政策，把残留的一点对商办物业户型、销售对象的限制取消。然而3月4日，这个政策又被撤回。而到了3月17日，白云区又放松了人才购房。半个月里，广州很忙。二、济南

　　3月15日，济南新旧动能转换先行区管委会在相关新闻发布会上，发布了《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》。在这份文件里，给房地产行业送上两项利好：

　　1、对符合二星级及以上绿色建筑标准的住宅项目，在取得《建筑工程施工许可证》后且施工进度达到主体施工正负零时，可提前申请办理《商品房预售许可证》，预售监管资金即征即返。

　　2、在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束。

　　这里说的“济南新旧动能转换先行区”，是济南发展中“跨越黄河+转型升级”的重要抓手，在中心城区的北部稍微偏东。辖区范围横跨黄河两岸，南起小清河、北至徒骇河、西起玉符河、东至临港办事处东边界，总面积约1030平方公里。其中，直管区域包括大桥、崔寨、孙耿、太平4个街道，共450平方公里。

　　而济南现行的限购政策是： 1、非本市户籍家庭，想要在济南限购区域买房，需要在买房之日起前

　　3年内，连续缴纳24个月的社保或个税。非本市户籍家庭限购一套住宅，如果申请住房贷款买房，其首付比例为60%。2、外地人员具有本科及以上学历，并在济南签订正式劳动合同，连续缴纳了半年以上的社保，或者是外地人员为济南引进的高层次人才，凭市相关证明可享受本市户籍家庭的购房政策。 此外，济南还有限售。规定是：限购区域的商品房取得房产证满2年后，才可以出售。 由此可见，如果先行区取消住宅限购，还是非常有价值的。

　　到了昨天(3月17日)，济南新旧动能转换先行区网站发布“更正声明”，取消了“预售监管资金即征即返”、“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”两项新政。也就是说，济南的“楼市新政”只维持了不到两天，夭折了。从广州四个区的“人才购房新政”成功过关，以及广州“取消限商”、济南局部取消限购夭折来看，当前的楼市政策底线是：

　　地方政府可以在“引进人才”的旗帜下放松限购，哪怕只设定半年的门槛(比如广州黄埔)，哪怕“中职技工学校”的学生都算人才(比如白云区)，都没有问题。

　　但如果不附加一点“学历”或者“职称”的条件，去调整“五限”(限购、限价、限贷、限售、限商)，或者无差别降低首付，都不被允许。

　　至于通过降低预售门槛、延缓土地款交纳时间、减税降费等针对开发商的利好，目前是都可以做的。 事实上，开发商的融资门槛已经大幅降低。 据Wind数据，今年2月以来(2月1日3月12日)，国内房地产行业境内债券融资621亿元，比去年同期(425亿元)增长46%。

　　三、佛山

　　今天(3月18日)，佛山市人社局发布了“关于新冠肺炎疫情期间优化优粤佛山卡T卡申领工作的通知”。

　　在这份通知里，明确了：具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级(中级工)证书或国家职业资格五级(初级工)证书的人才可申领优粤佛山卡T卡。 而根据去年12月佛山住建局公布的“《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》操作指南”： 1、持有优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的非本市户籍人才，享受我市户籍人口购房政策。 2、在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。　

　　也就是说，佛山在松绑了本科及以上学历的限购之后，今天又松绑了“具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级(中级工)证书或国家职业资格五级(初级工)证书的人才”的购房限制。佛山“人才购房新政”的力度，可谓非常之大。 从广州、佛山政策连续闯关可以看出，当前房地产政策整体偏暖，国家也在发力支持这个行业度过难关，但不希望引发房价大涨。所以，对于取消“五限”、降低首付的，都会予以限制。至于房贷利率上浮部分，慢慢松动是可以的，如果你明火执仗地搞，一定会被敲打。3月20日(本周五)，将有新一轮LPR利率公布。由于本周央行没有跟随美联储，降低1年期MLF利率，所以3月20日利率存在不确定性。从当年面临的巨大经济压力看，降息10到15个基点是最好的选择。但央行或许另有想法，我们不妨拭目以待。此外，5年期LPR利率(当前的房贷基准利率)会不会降低，也值得关注。

　　四、美国日本“直升机撒钱”

　　另外值得注意的是，美国和日本都将有“直升机撒钱”行动，来挽救经济。日本的考虑是：向全体国民每人发放1.2万日元现金，大约相当于每人785元人民币。日本有人口1.27亿人，大约可以发放1000亿人民币的现金。在2008年金融风暴中，日本曾这样干过。这是典型的“直升机撒钱”。 美国在连续降息150个基点，出台7000亿美元QE政策之后，仍然没有能止住股市下跌，所以正在酝酿新一轮刺激，方式是建立“商业票据融资机制(CPFF)”。所谓“商业票据”，有点类似短期(一般不超过1年)的企业债。所以，当美联储购买商业票据的时候，相当于跳过商业银行，直接给信用好的企业贷款。此外，美国也有向普通民众“发现金”的计划，大约每人1000美元。这一轮刺激(发现金+买商业票据等)，总量或达到1万亿美元。

　　无论是日本央行直接购买ETF基金，还是美联储购买商业票据，对中国来说都是“惊世骇俗”的做法。因此中国的法律不允许央行直接购买国债、地方债、MBS或者ETF基金，更不用说商业票据了。我们的玩法是，允许商业银行拿国债、地方债，甚至一些等级不高的企业债券，到央行抵押获取现金。也就是说，中国还在企业和央行之间，维持了一道防火墙。但长远看，随着利率不断走低，这道防火墙早晚也会拆除。

　　N年之后，当中国利率接近零的时候，相关法律都会修改。到那时，买房子将被鼓励，房地产税也就会变得更加遥不可及了。

　　(责任编辑：宋虹姗 HO031)