【掌柜日报】楼市调控城市扩容 一二手房价格倒挂频频出现

      在上海中环某楼盘，一手房均价8.5万元/平方米，而周边二手房均价已达9万元/平方米。同样，在南京河西南区域，一手房均价3.5万元/平方米，周边二手房均价却达4万元/平方米。一二手房价格倒挂严重，导致新楼盘一房难求。

    有人或许会问，一手房价格难道不能涨价吗？答案是“NO！”对一手房的定价，政府有着严格的规定和限制，并根据不同的板块和楼盘，设定楼市价格红线。比如，南京对河西南部、河西中部、仙林、江北、江宁五个板块新建商品房申报价格执行最高限价。

    价格报高不批，定低又觉得吃亏，情急之下，一些不差钱的开发商干脆不领销售许可证，直接捂盘不卖了。即使被谈话后开盘，也大多是卖给自己人，然后再当二手房卖，从而间接赚回差价。如南京南广大学附近某楼盘，上次加推是去年7月，均价1.61万元/平方米，距今已有9个多月未领销售许可证；一街之隔的另一楼盘上次加推是去年4月，均价1.55万元/平方米，距今已近一年未领销售许可证。而这两个楼盘周边二手房均价目前都已达2.28万元/平方米。

    一位业内人士表示，开发商不领销售许可证，就不能定性为捂盘，执法部门也不好去查处。南京河西南某楼盘的一家房企中层负责人说，老板去年就收回了整个楼盘的全部成本，剩下的几百套房子留着等涨价慢慢卖。

    本轮楼市调控中，另一个值得警惕的现象是“因城施策”的变味。库存高企的城市，一旦去库存取得成效，马上便加入调控的阵营。人们对房价的判断大多基于“羊群效应”，价格上涨的时候追涨，价格下跌的时候抛售。在“越限越要买”的心理作祟下，限购反而成了某些城市开发商最好的广告。

    但值得强调的是，中央对楼市的调控决心不容置疑，调控政策不断加码的预期强烈。

    成都、厦门、福州等地在限购限贷的基础上增加了“限制交易”。其中，厦门规定，新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易；成都则规定：“所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。”这实际上将楼市炒家锁住，未来或有更多的热点城市采取这一措施。

    与此同时，监管部门严查房企、中介的价格操纵、传播虚假观点、给购房者资格造假等违规违法行为。3月29日，住建部通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业，这是继去年住建部通报96家违规房企、中介之后，再次集中公开曝光违规房企名单。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，本轮楼市调控相当严厉，充分说明了房地产市场管控的急迫性，体现了当前管控严密的导向，也使得后续房地产市场行业纪律可以得到更好地确立。