马光远：房地产企业大势已去 或迎撤离最佳时间窗口

　　中国住房已经告别短缺,中国的房地产债务和杠杆已经足够高,靠房地产维持漂亮经济数据的日子已经屈指可数。很多开发商都会死去,很多房子可能永远卖不出去,这是市场的基本规律,逃无可逃。

　　不管未来政策如何扶持,已经进入常态调整高危阶段的房地产行业不再辉煌。

　　9月30日,央行发布的房贷新政,被视为本轮房地产“救市”的最强音。

　　房贷新政不仅让2008年救市时使用的七折利率优惠重出江湖,同时,还出台了超乎市场预期的首套房贷认定标准。归纳起来,除了北上广深,全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松,不仅意味着之前禁止三套房贷款的政策寿终正寝,也意味着,一线城市之外的房贷不再分居住需求和投资需求。

　　这完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策,甚至比2008年的房贷政策都要宽松。因为2008年救市时,还处处打着“改善性需求”的旗号。这也意味着,在经历五年的金融危机周期之后,中国经济对房地产的依赖更为严重。

　　救市不是因为“崩盘”

　　对于出台如此大尺度救市政策的初衷,有人解读为如果不救市,中国的房地产市场会崩盘,势必把深度依赖房地产的中国经济带入无底深渊。这似乎是一个看上去很合理的逻辑,但并不符合中国房地产市场的实际。

　　的确,今年1-8月份关于房地产的各种数据都特别难看,但这只是货币的一个面。货币的另一面是,尽管整个行业在调整,但并没有差到要崩盘的程度。且不说很多城市的房价下降只是微乎其微,就从房地产行业的利润率来看,仍然远远好于制造业。上半年,200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上,净利润率在14%以上,比制造业的日子不知道要好多少。对于一个毛利率高达30%以上的行业谈“崩盘”实属无稽之谈。

　　所以,此次大尺度救市,绝非房地产市场要崩盘,而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态,中国经济的日子就不好过。房贷新政不是只去救房地产,而是通过救房地产让中国经济的数字漂亮一点而已。