叶檀：建房地产市场秩序才是政府责任 比去化更重要

　2015年房地产市场去库存将成为主线，比去库存更重要的是什么?

　　《中国经济周刊》2月10日报道，商品房去库存将是主线。国家统计局公布的数据显示，2014年全国商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%，是最近6年来商品房成交量和成交额的首次下降。当年全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%。

　　去库存当然重要，但这是市场的事，更重要的是按照经济规律办事。以往各地政府或者提高房价，或者压制房价，或者调控公积金等，甚至把手伸到了微观领域，现在需要的是尊重市场主体的意志，由市场自行选择发展方向。

　　该管的不管，不该管的乱管，造成资源浪费与不足并存。政府在微观领域手伸得过长，既违背了市场规律，也使社会资源整体浪费。在建筑品质等秩序领域，至今没有建立起有效的优胜劣汰机制，使得新建物业内部质量时有不堪，左邻右舍能够听得到对方讲话，根本无法经受30年风吹雨打。

　　日前，有地方住建厅有关负责人公开表示，过去90平方米以下房屋，须占全市或某项目建筑面积70%以上的规定，将被中止。这是件好事，究竟该造多大的房子，应该是开发商说了算，开发商是听投资者和消费者的，归根到底，要由投资者、消费者说了算。

　　2006 年出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》规定，自当年6月1日起，各城市(包括县城)年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。该举措效果似乎立竿见影，次年据当时的建设部对全国36个直辖市、计划单列市、省会城市的初步统计，在2006~2007年度新开工的商品住房项目中，套型建筑面积90平方米以下的住房占总住房面积的比重达到55.8%。

　　政府可以规定经济适用房、公租房的面积，把手伸到商品房领域，无疑是对市场的扰乱。那些高容积率的小套型商品房，成为库存重灾区，一些开发商打擦边球改变设计，可以将两套打通为一套，白白损失了资金、资源，而购买者多花了冤枉钱。不仅如此，政府还通过土地、预售审批等，牢牢掌握微观市场。