房地产市场竞争白热化 观济南房企困境中的七十二变

　　今年市场情况不佳已成为业内共识，很多房企也承认今年的市场环境不好，与去年相比差别很大。但即使是这种市场情况，今年依然有不少房企入济、拿地、推新盘。在销售不理想的大环境下，推出新盘确实需要从多方面进行考衡。很多楼盘的入市都是公司早已经安排好的，根据公司发展战略，一旦定好就较难进行更改。

　　保守房企执行去年就定好的战略规划

　　今年的济南市场虽然不太景气，但是今年入驻济南的开发企业尤其多。济南、青岛和烟台作为山东的3个非常重要的市场，对来鲁开发的企业来说极具战略意义，随着市场竞争平台的逐渐放大，济南吸引了越来越多的房企。今年上半年济南就有2个新楼盘（开发商尚未有过开发济南的历史）入市，其中一个项目还进行了开盘销售，而且成绩不错。该楼盘负责人就逆势操盘的问题接受了记者的采访：“公司在去年的时候就已经定好了企业产业升级的规划，当时并没有预想到市场是现在这种情况，但是项目的推广是公司早已定好的战略步骤，很难会因为楼市的波动而进行调整。”

　　该项目其他工作人员向记者介绍，楼盘销售的好还有一个比较重要的因素：那就是在市场观望气氛浓重以前就选择了开盘，如果放到6月份估计开盘也不会特别乐观。

　　激进房企逆市开盘抢份额

　　不好的市场现实摆在了每个开发企业的面前，只有在市场处于低谷时，才能够看出哪个楼盘经得起考验。楼盘的持续销售能力是验证产品和企业的一面镜子，对新楼盘来说也是验证人气和产品市场认可度的一种考验。记者发现，新盘入市的时间倾向于两头，即年初和年尾。3、4月份有3个新楼盘入市推广，四季度济南将会再有2—3个新项目问世，而中间空出的几个月的时间则鲜有新盘入市。这些企业节点选择的大都为传统的旺季时间，即金三银四和金九银十。原因不言而喻，都是希望借着旺季的时候能有个销售的开门红。

　　记者也采访了一个临近四季度要开盘的新项目，项目负责人称9、10月份，届时市场的表象将会有一个较为明确的表现，而且在楼盘建造的地段周围很少有大规模的商品房销售，加之产品受众是刚需人群，所以对楼盘的销售情况比较有信心。这位项目负责人的心态或许和很多楼盘的营销人员心态一样，在“酒香也怕巷子深”的当今，让购房者认可开发商的卖点才是最重要的，否则成了开发商一个人在表演。

　　相同困境下营销策略大相径庭

　　现在所有的开发企业都面临相同的市场困境，机会对每个楼盘是平等的。在抢夺市场份额的竞争中，多数企业都采取了价格优惠的策略。一位今年刚入市的楼盘负责人称：“济南的市场越来越成熟，竞争也越来越白热化，最具有代表性的就是西客站片区。在众多企业纷纷落子济南、抢夺份额的时候，很多企业都要在销售策略上进行调整：随机应变、因势利导，根据市场微小的变化快速的做出对自己项目有利的反应。即使是新入市的楼盘也不可以掉以轻心。”

　　济南的市场消化空间有限，但是企业却越来越多，这就导致了份额的划分越来越少。新楼盘入市在短时间内会引起部分购房者的好奇与关注，但是时间一长，很有可能就被忽略，同时市场上还会再度出现新盘，楼盘销售出现前后夹击的情况，如何扭转劣势成为了一个难题。

　　新入市项目虽少售价却不低

　　通过济南机构给出的开盘数据可以看到，今年以来，首次入市的项目较少，首次在济南“发声”的房企更是寥寥无几。

　　从本月入市的项目来看，有三个项目首次入市，但仅有一个项目的开发商是在济南首次露面。据悉，该楼盘开盘共推出190套房源，开盘首日仅售出40套。

　　新项目开盘，最大的特点就是价格上会比区域售价稍低，这也是不少购房者选择在开盘时买房的重要原因。但是据数据统计，该楼盘开盘当日的销售均价达到6400元/平方米，而本区域其他几个项目的均价在6200元/平方米—6400元/平方米之间。

　　有业内人士告诉记者，现在很多新项目都把推盘计划定在了下半年，上半年并没有太多的新楼盘入市，这也和市场形势有关，多数房企对下半年市场的预期较足，而在上半年则是“能躲就躲”。并且，济南市目前还没有出现明显的楼盘降价行为，很多房企在资金充足的情况下，即便为了抢夺客源而在上半年开盘，价格也不会很低，甚至如果开发商对下半年市场信心较足的情况下，会适当提高开盘价，以便在市场回暖之后能获取更多的利润。

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　　多个楼盘看好今年九月份

　　无论是早已入市的老盘还是刚入市的新盘，多数楼盘的项目负责人看好今年的9月份，认为9月、10月时市场会出现转机。多个公司在财务支出上都比较谨慎，持币蓄力等待市场回暖。西客站片区在前段时间也有楼盘进行了开盘试水，但是效果不甚理想，又一次证明市场目前的温度较低。

　　记者从相关网站查阅到，已经有30多个楼盘又拿到了预售许可证，目前尚不可知这些楼盘何时会被推向市场，但多数公司会按照既定的战略步骤来进行销售，届时市场表现如何，本报会持续进行关注。