张宏伟：房企资金面临危机 谁将破产或谁将被收购？

2014年上半年，受银行信贷紧缩等因素影响，整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，大多数大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，个别城市成交量甚至同比去年同期下滑4-5成，市场普遍性面临着“去库存”的压力。

与此同时，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江出现兴润置业房企倒闭破产的现象之后，中小房企频频出现资金面的危机。比如广东光耀集团、青岛君利豪集团、南京福地、西安浐灞·新天地、赛高国际、紫翰庭院、汉城湖畔项目的四家开发商、杭州中都集团等。

此外，房企被收购股权的现象也越来越多。比如融创收购绿城不超过24.31%股权、朗诗绿色地产收购万业置业34%股权、宁波金翔收购万业置业33%股权、信达地产22.57亿元收购嘉粤集团下属5公司100%股权，获得113万平方米土地储备、信达地产以1.7亿元收购沈阳德利置业100%股权，获1.21万平方米土地储备等事件。

从评级机构来看，2014年3月19日，评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司可能出现的债务违约情况，未来有可能继续出现于其他小型开发商，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。

而为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，早在今年年初南京市政府出台“宁七条”，“宁七条”中其中一条明确指出，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险；同时，苏州市也出台商业地产“限售”政策，防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险；2014年6月，杭州也将对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整，部分区域将严格控制新增大型商业综合体的开发。而这三次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到“规避管理风险”的要求；而在6月份，银监会也开始针对房地产行业展开压力测试，提前防范楼市投资风险。

同策咨询认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。

从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题，同样，浙江兴润、光耀集团等资金链危机事件也与融资成本与拿地成本偏高密切相关，而此前的盲目拿地或盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。

从今年上半年银行信贷大背景来看，继兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”，这些因素成为浙江兴润置业等企业倒闭破产或面临资金面断链的导火索。

从今年上半年整体市场大背景来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；盲目多元化扩张；拿地成本与成本较高都有可能导致企业面临销售压力。

因此，从银行信贷紧缩对于房地产市场影响面来讲，主要体现在三方面：

第一、前期炒作较热、房价地价上涨较快的市场区域或板块，由于市场过分炒作存在部分市场泡沫，有可能会首先降价，以回归合理市场价格。