土地市场的变化在一定程度上反映出楼市的行情,截至6月底,上半年的土地成交告一段落,经历去年大起大落的济南土地市场总体趋于平静。从成交总额来看,上半年卖地超225亿元,但其中约159亿元是去年挂牌出让今年初成交的“尾货”。今年新供土地只卖了66亿余元,除了个别黄金地块有较高溢价外,大部分以底价成交。不少房企忙着消化库存,甚至半年没拿一块地。
有房企半年没拿地
“上半年我们没拿一块地。”驻济一家大型房企的相关人士告诉记者,下半年必须得出手了,否则面临“无米之炊”的局面。说起不储备土地的原因,他坦言,去年整个房地产行情不好,市场前景不明朗,因此公司年初制定的主要目标是尽快把存量土地开发完,减少库存压力。正是由于忙着“解套”,找回现金流,囤地并没有提上议事日程。经过半年的努力,可开发的土地基本上消化的差不多了,手里没有存粮,再不补仓,明年可能就要断顿了。
另外一家开发商负责拿地的负责人则表示,今年上半年没有找到合适的目标地块。“考虑到市场行情,现在我们想只拿居住用地,不愿碰商办地块,但纯住宅用地的优质资源越来越少,成本也越来越高,看中的不一定抢得到。出让的不一定合胃口。”他表示,肥肉大家都盯着,骨头没人愿意啃。资金链不是很充裕的情况下,不少开发商宁可放弃,也不愿冒险高价拿地,一旦面粉贵过面包,开发商势必面临不赚钱甚至赔本的风险。
房企年初巩固地盘
在年初,济南的土地市场延续了去年年底市场回暖的势头,1月份成交了40宗土地,出让面积超过了256万平方米,成交额接近159亿元。但与2014年1月相比,成交面积和成交总额分别下降了大约两成和一成。
土地集中出让,众多的实力房企趁机为2015年的开发建设“囤货”,有的扩大地盘,巩固自己的“势力范围”。如天鸿旗下的济南新城地产有限公司斥资5.58亿元,摘得位于田园新城片区面积合计16.68公顷的两宗商住混合用地。华润置地(山东)发展有限公司以19.66亿元拿到了兴隆山片区二环南路北侧3宗居住用地,总面积约44.8公顷。中海地产继续在华山片区扩大地盘,拿下了43.11公顷的2宗居住用地。这些房企基本上是在自家项目旁边拿地,留作后期开发的备用地。
在北湖片区、西客站片区也都有供地,海尔旗下济南海智房地产开发有限公司在北湖片区核心区“圈地”19.7公顷,拿下3宗商住混合用地。新挂土地多底价成交
1月份成交的土地基本上都是去年挂牌的“尾货”,热闹完了之后,今年新挂牌的土地就冷清多了,多数以底价成交。
以今年一季度为例,在成交的57宗土地中,有50宗是底价成交,占成交土地总量的83%。6月5日,市区工业南路黄金位置的一宗商业用地“再嫁”,也是底价成交,而且成交价格比上一次均大幅缩水。
即便是在最为热闹的1月份,也有多宗土地出现了无人应价的局面。业内人士认为,房地产市场虽然在一定程度上出现了转暖迹象,但经历了市场剧烈起伏的开发商,在拿地问题上,依然持谨慎态度。
当然,好地块仍然得到开发商的争抢。阳光新路西侧市中区医院北邻两地块,吸引了六家房企竞价,上演了近三年来最为激烈的抢地大战,经过291轮举牌,最终被济南绿地泉景地产股份有限公司以98716.6万元的价格摘得。4月下旬,金鸡岭南侧一宗居住用地被13家房企同时看好,经过160轮鏖战,价格从1.036亿元一路推高到2.4亿元,被济南四建收入囊中。山大路原三塑集团厂址地块也是经过173轮的争夺,才最终确定买家。
下半年或迎供地高峰
截至6月底,济南市国土部门2015年挂牌出让的土地共成交28宗(历下区文化西路以北、南营街南侧、佛山街以东一宗居住用地流拍后重新出让并成交,不做重复计算;不含2014年挂牌2015年初成交的土地),土地出让总面积超过132公顷,成交金额逾66.38亿元。
从出让区域来看,西部特别是西客站片区经过了连续多年的大规模集中出让,暂告一段落,出让面积大幅减少。而东部片区重新蓄势发力,“夺回”了土地出让主力的位置。上半年出让的土地中,有17宗位于东部片区,面积87.87万平方米,占到出让总面积的近68%。
按照2015年的济南市土地出让计划,城镇住宅用地中拟招拍挂供应普通住房用地594.03公顷,计划供应商业服务用地185.19公顷,共779.22公顷。以此数据推算,济南目前出让土地数量还不足两成。因此业内人士预计,下半年济南市土地市场或将迎来新一轮大规模集中出让。
今年济南市将重点保障西客站片区、兴隆片区、雪山片区等重点居住项目用地以及西客站片区、转山西片区、长清大学科技园等重点区域的商业项目用地。雪山片区的4宗土地已经挂牌出让。今年下半年,西客站片区将再出让一批土地。
2022-02-17 10:35
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