别墅买家称限购拒绝履约 近三百万元定金被依法没收

　　冯某与金某签订购房合同，约定冯某以近1400万元的价格买入金某的一处别墅。然而，冯某在支付350万元后拒绝履行后续合同，理由是刚得知自己属于“限购对象”。金某和冯某各有怨言，于是均向法院提起诉讼。近日，上海一中院二审判令双方解除购房合同，金某可没收定金279.6万元。

　　涉案房屋总价为1398万元

　　2012年6月，经营一家温泉度假村的金某与建筑公司签订施工合同，约定由建筑公司承接温泉度假村工程，冯某是这一工程的实际施工管理人。在发包工程时，金某提出条件，要求冯某购买自己的别墅。冯某为揽下施工任务，同时也考虑到保值等因素，同意购买金某的别墅。

　　之后，金某、冯某及建筑公司三方签订房屋买卖合同，约定冯某购买金某位于上海的一处别墅，总价1398万元;　冯某应于2012年7月30日前支付定金500万元，后续购房款在2013年6月5日前付清，建筑公司提供连带责任保证。

　　随后，冯某仅先行支付购房款350万元。看到还有1000多万元购房款未到位，金某将冯某和建筑公司诉至法院，要求冯某支付剩余购房款及逾期利息，建筑公司承担连带清偿责任。冯某则以自己为非沪籍人员，属于“限购对象”为由，与建筑公司一起提起反诉，要求金某返还定金及相应利息。

　　二审：买家没积极消除障碍

　　一审法院认为，限售政策一经颁布即公示，任何人均可查阅。金某、冯某在签订买卖合同前未尽到审慎义务，导致合同无法继续履行，双方均有过错，不适用定金罚则。据此判令，解除房屋买卖合同，金某返还冯某全部钱款。

　　金某不服，上诉至市一中院。法院审理后认为，根据双方买卖合同约定：“过户时购房者姓名可以变更乙方指定的名字。”因此，不能排除冯某在签约时，知晓自己为限购对象的可能性。此外，冯某完全可以通过缴纳一定期限的社会保险或者个人所得税使自己符合购房条件，或按照合同约定指定其他具有购房资格的人作为购房人使合同继续履行。可在合同履行过程中，冯某既不按约支付购房款，又不积极消除合同履行中的障碍，已构成违约。

　　由于法律规定，定金不得超过主合同标的额的20%，故350万元中279.6万元系定金、70.4万元系购房款。据此，法院二审适用定金罚则判决，金某没收购房定金279.6万元，剩余购房款返还冯某。

　　【法官说法】

　　冯某作为买受方，在购买逾千万元的房屋时，应本着谨慎的注意义务。冯某称签约时不知道“沪九条”存在，一方面缺乏相应证据予以佐证，另一方面也不能成为免责理由，更不能借此将合同无法履行的风险转嫁给无过错的原告方。