叶檀：房地产冬天远未到来 一线城市高端住宅销售旺

　　房地产投资进入下降周期，并不意味着冬天的到来。

　　国家统计局公布的今年1到9月全国房地产开发投资和销售情况数据显示，今年前三季度全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%)，但增速比1-8月份回落0.9个百分点，房企投资意愿继续回落。值得一提的是，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%;土地成交价款4916亿元，同比降幅达到27.5%。1-9月，房地产开发投资额累计人民币7.054万亿元，同比上涨仅2.6%，为2009年2月以来最低水平。

　　全国房地产市场分化严重，总体而言，前三季度房地产开发企业土地购置面积仅为1.59亿平方米，较去年同期2.08亿平方米明显减少。

　　一线城市高价地频出，三四线城市开发商拿地、投资意愿下降，消化周期拉长。中国指数研究院指数研究总监白彦军表示，现在一线城市的土地库存不到一年，二线城市在两年左右，而三线城市是五年多。瑞信的数据印证了这一点，一线城市库存10个月左右，二线城市大约18个月左右，三线城市20多个月。

　　上述数据不提支撑房地产市场牛市，但房地产销售确实出现了小高峰。国家统计局公布的数据显示，今年前三季度，商品房销售面积累计8.29亿平方米，较去年同期增长1.79亿平方米;销售均价达到人民币每平方米6,844元，同比上涨7.2%，这使得商品房销售额同比上涨15.3%，达到5.675万亿元人民币。

　　尤其是一线城市与核心城市，高端住宅销售畅旺。北京刚需集中在郊区，《每日经济新闻》转引亚豪机构统计数据显示，前三季度北京五环以内仅成交商品住宅(不含保障房与自住房)4923套，占全部成交的比重不足十分之一，五、六环之间成交占比高达57%。由于地价高企，更多项目入市高端化，购房人群"被高端"。

　　中原地产统计数据显示，2015年截至10月20日，北京成交的顶豪数量已达到182套，这一成交量超过历史总和。同时，北京商品房住宅进入顶豪化，预计未来售价预期在10万元/平方米的项目在2016年将接近50个，目前已经入市的项目接近25个。

　　房地产投资意愿不强，但销售不错，销售总量上升，原因在于货币的恐慌与贪婪。

　　房贷政策发生了变化，刺激了房地产消费。9月30日，中国人民银行、银监会联合发布通知，明确在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年中国政府在房贷政策方面做出的第四次调整。

　　自2014年11月以来，央行多次下调人民币存贷款利率，五年期贷款利率已累计下调140个基点降至5.15%，为过去25年以来最低水平。以广州为例，去年9月广州首套房贷基准利率为6.55%，今年下降到5.15%。以30年等额本息计算，6.55%的利率总额为1，287，295.48元，调低后总额利率总额为965，694.41元，下降了25%，这是个惊人的降幅。

　　另一方面，随着货币宽松，土地与商品房价格上升，从数据看，销售额大于销售面积。1到9月，全国商品房销售面积为82908万平方米，同比增长7.5%;销售额为56745亿元，同比增长15.3%。这说明，价格的涨幅高于面积涨幅，考虑到一些中西部小城市并没有涨，在东部城市以及中西部核心城市的上涨幅度就更是惊人。这也反证了宽松的货币部分流入房地产市场，推高了资产品价格。

　　房地产繁荣不可持续，但大萧条未必会马上到来，只要货币继续宽松，低迷的实体经济无法吸纳，资金就会流入房地产与股市等虚拟市场，这是不以为的意志为转移的。政府当然可以挤压房地产市场，但那意味着债务危机的爆发，孰轻孰重，不难衡量。

　　房地产在贪婪与恐惧中，在预期明确的上升城市，还会上升。