济南取消限购 三因素决定是否会激发新投资投机需求

消息称，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开。不管本地人还是外地人，在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了3年多的限购政策将正式退出房地产市场。

济南市虽是国内第二个全面叫停限购令的城市，但作为东部沿海经济发达的省会城市，其示范效应却不容小觑。不仅济南，其他地方也在密切关注济南取消限购后的市场反应，以便据此调整本地的房地产政策。

为什么取消限购？官方给出的理由是“为了保持房地产市场稳定发展”。更直接的原因则是房屋销售下降和用地成交低迷。

济南市建委统计的数字显示，5月济南新房网签套数为3053套，同比下跌了45%。6月份的新房网签量近3500套，同比下滑43%，而去年6月份的新房网签量近5000套。

济南市国土部门招拍挂信息显示，从4月初到5月31日，济南没有一宗国有建设用地挂牌，出现了“零” 挂牌的局面。从土地成交来看，整个5月份也交出了“零分”答卷。直到6 月份，除了几个小地块挂牌出让外，整个土地市场也是没有任何成交。

此外，公共财政预算执行情况显示，今年前4个月，济南房地产业所得税下降了35.37%，未来房地产业税收增收难度较前期有所增大。

可见，取消限购寄托了政府增加财政收入、房地产商减小库存、改善和投资投机型购房者要求放松管制的希望；而刚需购房者则担心取消限购会造成新一轮房价上涨。

取消限购会造成什么结果？我们认为，影响会有，但不会掀起大浪。

影响房地产走向的核心政策不是限购，而是限贷。目前济南房地产市场下行的大气候已经形成，从4、5、6三个月来看，市场呈现的是量价齐跌。限贷如果不取消，开发商的资金链不会得到太大的改善，有改善、投资、投机需求的购房者也无法获得更多贷款，总的影响有限。

有人担心一旦济南放开限购，可能不用多久，会激发新的投资投机需求，有钱人会再度出手多买房。能否出现这个现象，关键看三个因素——

一看房产稀缺程度。稀缺是爆炒的最好理由。根据山东财经大学房地产业发展研究中心统计数字，目前市区在售的88个主力项目中，未售存量约695万平方米，按去年月均去化62.78万平方米计算，未售存量去化周期大约需要11.07个月，市场供应充足。如果出现爆炒，开发商巴不得趁机倾倒存货，这就使得爆炒难以发生。

二看货币供应充沛程度。出于对未来风险的担忧，目前银行房贷依然控制很严，没有松动的迹象。只要限贷不松口，单单凭借炒家的自有资金炒作，成不了大气候。

三看炒房的收益与风险配比。前几年的房地产爆炒是在人民币“外升内贬”的大环境下发生的。人民币升值造成资产重估溢价，通货膨胀迫使居民买房保值，两股力量合力抬升了房价。目前人民币已经结束了单边升值的走势，开始双向波动。物价方面，本届政府对4万亿刺激造成产能过剩的恶果印象深刻，对强刺激抱有很强的戒心。可以预计，未来两三年货币政策都是以稳为主，不会出现货币大规模超发问题，房价上涨也就失去了货币依据。

所以，单单一个取消限购不足以造成济南房价大幅波动。市场的还是交给市场自然消化比较好。