承租无证厂房未到期遭政府强拆 索违约金被法院驳回

承租他人无证厂房，租赁期内遭遇政府部门强拆。承租人根据租赁协议向出租人索讨违约金，日前被市中级法院驳回。

2001年11月，邓某与硚口区长丰乡某村民委员会签订《土地转让协议书》，以35万元价格购买该村五亩土地。随后，邓某在土地上建设房屋若干，但一直未取得建设工程规划许可证。

2012年1月，胡某与邓某签订《厂房场地租赁协议》，约定：邓某将长丰乡某村一块五亩厂房场地(厂房1800平方米、场地1500平方米)出租给胡某用作纸品加工厂，租赁期为两年，从2012年1月1日起至2013年12月31日止。邓某收取胡某押金3万元，租赁期满后退还给胡某;每季度6万元，提前10天支付。

双方另约定：任何一方不得违约，如有一方违约，需支付10万元违约金;合同期间，如遇政府拆迁，邓某需提前三个月告知胡某，邓某将押金退还胡某，胡某自行拆除设备、地磅、电线等，合同终止。

合同签订后，胡某开始在该地经营。2013年1月1日，邓某出具收条，确认收到胡某2013年1月至3月租金6万元。2013年1月4日至2013年9月5日，胡某共分5次向邓某账户累计转账11万元。

2013年9月30日，胡某租赁的厂房和场地遭到强制拆除。随后，胡某起诉邓某索要违约金10万元，并要邓某返还其押金3万元。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”邓某出租给胡某的厂房未取得建设工程规划许可证，故两人之间签订的《厂房场地租赁协议》因违反法律强制性规定系无效合同。

违约责任条款适用的前提是合同有效，本案中的《厂房场地租赁协议》系无效合同，违约条款不再适用，故胡某依据合同约定主张对方支付违约金10万元的诉讼请求，不予支持。租赁合同无效后，邓某应将租赁押金3万元退还胡某。判决驳回胡某索讨违约金诉讼请求。

二审法院维持原判。