热点三四线城市土地市场火热 楼市调控力度不减

　　土地市场三四线最热

　　近期三四线城市土地市场火热，尤其是一线城市周边区域，热度更是高得惊人，大有取代热点城市之势。

　　其中，表现最为抢眼的是嘉兴。受全面接轨上海示范区消息影响，开发商对土地投资价值的上升取得高度一致看法。在近期举办的土地拍卖会上，8宗地吸引到425家企业竞争(其中不乏部分开发商为提高中签率而请来的同伙)，因为参拍企业过多，原定在嘉兴市资源要素交易中心举办的竞拍活动，改在了嘉兴大剧院，盛况空前，此举让嘉兴在一夜之间成为近期中国土地市场最为火爆的城市。拍卖过程中，由于竞价过于激烈，不到两分钟便达到“熔断价”，最后改为抽签定胜负，获胜者激动之情难以言表，如同运动员拿到了奥运会冠军。

　　其实，类似的情形在近期接连上演。在今年5月10日，海宁高新区一宗商 住地，最终成交楼面价也达到了10397元/平方米，溢价率高达205%。

　　有市场研究机构注意到，进入4月份以来，全国范围三四线城市土地市场出现集体狂欢迹象。根据易居研究院公布的数据显示，包括北上广深等在内的50个典型城市土地溢价率排名情况来看，嘉兴的溢价率最高，为199%。嘉兴房地产市场此前几个月交易相对活跃，而从具体地块看，包括嘉兴海盐的部分地块都面临了较为激烈的争夺。另外，除嘉兴以外，包括佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了75%。而热点城市如合肥、杭州、福州等城市，溢价率在38%～65%不等，明显低于热点三四线城市(具体见下表)。

　　表1 部分城市4月份土地成交溢价率

　　城市 溢价率 城市 溢价率 城市 溢价率

　　嘉兴 199% 合肥 65%　　廊坊 10%

　　佛山 186% 杭州 62%　　兰州 9%

　　大连 109% 徐州 57%　　海口 5%

　　青岛 99%　　无锡 57%　 太原 4%

　　温州 97%　　北京 41%　　 贵阳 3%

　　成都 77%　　福州 38%　　郑州 3%

　　镇江 76% 漳州 35%　　 惠州 2%

　　宁波 73% 天津 31% 清远 2%

　　重庆 73% 珠海 27% 武汉 1%

　　芜湖 67% 广州 10% 上海 0%

　　数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易 居研究院

　　三四线缘何异军突起

　　今年以来，受调控影响，一线和热点二线城市土地市场出现明显的降温迹象，但三四线城市却在此时表现如此抢眼，虽然让人感到有些意外，但却又在意料之中。

　　首先是商品住宅销售行情的持续走高，带动了三四线城市的土地市场。来自国家统计局的统计数据显示，今年1～4月份全国商品房销售面积、金额同比分别增长15.7%和20.1%。而在楼市调控政策不断施压的大背景下，北上广深以及南京、杭州等热点城市商品房销售量整体出现下滑，但非重点城市1～4月商品房销售面积同比增长25.7%，比全国商品房增速高出10个百分点，可见三四线城市对楼市在前4个月仍保持正增长，贡献了不小的力量。

　　这样的变化势必会引发连锁反应，从而使得三四线城市土地市场的热度上升。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出，随着一线及热点二线城市调控之后，需求的外溢，启动了周边区域三四线城市市场需求，改变了之前的供求关系，房价也接连攀升。而原来对这些地方不待见的房企，见此情形便一窝蜂地进入到市场当中，在三四线城市土地上拍出天价。

　　当然，三四线城市自身的发展，也使得市场重新认识到了它的价值。丁祖昱分析指出，近年三四线城市快速发展，无论是产业导入还是城市面貌，都发生较大转变，虽然短时间内市场尚未完全认可，但突然之间这么大的转变，也蕴含着房产的升值预期。

　　此外，还有一个不可忽略的因素，就是政策环境整体保持高度宽松状态，楼市巨大的财富效应得以释放，也在一定程度上激发了房企的开发热情。相对一线及热点二线城市来说，大多数三四线城市并未受到严厉的限购、限贷、限价以及限售等调控政策影响，房价大涨形成的财富效应，扩散到了三四线城市，让人看到了其中的机会，巨大的购买力在催生房价上涨的同时，也让开发商看到了新的商机。

　　热度持续到何时?

　　三四线城市能否真正取代一线城市及热点二线城市，成为未来楼市新的热点板块?从过往经验来看，这种可能性不是很大。