多家房企宣布进军长租公寓战略计划 将面临盈利难题

　　值得一提的是，2017年大型房企在租赁项目的金融创新方面走在行业前端，保利地产发行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs。长租公寓的融资工具创新，不仅缓解了房企的资金压力，更为项目打通了退出环节，长租公寓行业得以形成完整的商业模式闭环。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，从市场热度和政策信号来看，长租公寓是房企重要的转型领域;从运营模式来看，长租公寓的形式，避免了部分成本投入。另外，长租公寓还能满足原“类住宅”人群的居住需求。

　　他认为，房企投入长租公寓可能面临盈利模式的难题。不同背景的企业盈利模式也大不相同。目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，其正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。

　　长租公寓市场如何健康发展?

　　目前中国租赁人口已达1.9亿人(主要由流动人口及高校毕业生组成)，对应租赁市场规模为1.3万亿元。

　　在万亿级的市场规模中，长租公寓企业的发展推动着传统的租赁市场逐渐走向集中化与规范化，同时房源的多渠道供给以及消费者多元化的需求，也让这一被视为蓝海的市场充满复杂性。将长租公寓作为创业的立足点或是地产公司的创新业务，在眼下虽已不稀奇，但各方资本的抢夺从一开始就充满了残酷性，市场在试错与竞争中延展。

　　自如坦言，眼下长租公寓市场的经营模式多样，不同模式又都各有所长，但长租公寓市场的健康发展离不开两个核心的问题，一是专业化的房屋租赁服，二是完善租住产品和租后服务，专业化、规模化以及标准化服务是租赁企业永恒的话题。

　　蛋壳公寓对此也有类似的看法。他们认为互联网赋能传统公寓租赁模式的优势在于效率的提升，节约了线下成本，方便相关运营企业将精力和关注度更多的放在数据职能上，更利于对整个供应链进行管控和各种服务的完善。

　　中国指数研究院也同样对长租公寓企业的服务有所关注。在他们的分析中，目前长租市场还存在很多问题，其中一个重要问题就是公寓资产价格过高，大部分长租公寓的租金回报达不到资本的要求，未来收益的增长又与长租公寓企业无关。但要解决这一问题，长租公寓企业应提升自己的品牌和能力，以优质服务提升企业盈利空间，同时在快速扩张中也要提防风险，尽可能把项目做到租金盈利，而不是过于超前的把盈利期望放在增值服务上，避免市场越炒越热，供给端价格越来越高，不利于整体市场的发展。

　　张保国则认为，从市场自身属性来看，长租公寓还需遵守循序渐进的发展原则，一方面进一步设立租房保障、公寓标准等完善的规章制度，另一方面也需要参与者积极地宣导并给予消费者多类租赁内容选择，让长租公寓真正成为社会的刚性需求。“整体看来，我国长租公寓市场目前还处于发展的初期阶段，更多的发展模式与内容添加以及公寓资产证券化或将成为今后几年长租公寓市场的主旋律。”张保国说，公寓的资产证券化或将会成为未来发展的一个特点，例如发行类REITs和CMBS产品等，提升资本效率的同时给予消费者更多融资选择，并由此反向推动更多更好的长租公寓建设，形成市场的良性循环。

　　蛋壳公寓也有类似的想法，长租市场会从销售问题转向如何通过运营服务能力提升价值的问题中，该行业发展趋势已经越来越清晰，现阶段还需要金融分期标准和管理办法等政策的进一步明朗和扶持。

　　同样期待政策进一步细化的还有自如，目前部分城市对如何引导、规范专业租赁机构成为市场运营主体，在政策上还没有明确规定，专业租赁机构的运营资质、业务范畴、财税优惠及产品规范等还有待进一步明确，以多元供应体系、加快租赁市场长效发展。

    （房掌柜整理来自经济参考报、人民创投）