实探亿仁医院北地块：较惠山区地王低143元/平方米

　　核心提示：

　　1、起始楼面价8104.92元/㎡，与惠山区地王美的国宾府相差约143元/㎡，晋升新地王指“拍”可待;

　　2、地块要求100%精装，后期将与龙湖合景天宸原著、天一玖著、美的国宾府组成惠山区高端改善型住宅体系;

　　3、对比区域内较早开发的低地价楼盘，新房与二手房价格倒挂现象明显;

　　4、紧邻建设中的省锡中实验学校第二小学，挂牌前已有多家开发商看过地。

　　一、地块信息

　　1、XDG-2016-40号地块(亿仁医院北地块)

　　①概况

　　位置：惠山区惠山新城惠源路东侧、亿仁医院北侧

　　土地面积：75262.9㎡

　　土地用途：居住用地、商业用地(以居住为主)

　　容积率：≤2.2-2.5

　　土地出让起始金：134200万元(对应楼面价为8104.92元/㎡)

　　最高限价：201300万元(对应楼面价为12157.38元/㎡)

XDG-2016-40号地块信息一览

XDG-2016-40号地块规划图

　　②规划设计要点

　　建筑限高：高层和多层

　　成品住房：新建高层住宅中成品住房比例必须达到100%

　　社区服务：物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%;社居委办公用房不小于300㎡

　　文化体育：文体用房400㎡;室外活动场地不小于400㎡

XDG-2016-40号地块卫星图

　　二、地块实探

　　房掌柜到达现场了解到，XDG-2016-40号地块南面是无锡亿仁医院、西面为龙湖合景天宸原著，从地块内部情况来看已为净地，可随时进行开发。就地块周边而言，交通路网发达，通达无锡各区域;并且，聚集了已经交付入住的百大春城、嘉洲花园洋房、天力百好锦园等小区，为无锡人口较为密集的一个区域;配套方面，除了能够满足基本生活需求的底商，还有惠山万达广场等大型商业。

XDG-2016-40号地块实景图

　　交通(自驾为主要出行方式，距离沪宁高速约3公里)对于居住在此的市民来说，自驾是较为方便的出行方式，政和大道、锡澄路、惠山大道等皆为主干道，道路宽阔通畅;如果选择公交出行，附近有602路、616路、652路等公交经过，可到达南禅寺、火车站等地，不过多为定点发车，且班次相隔较长;另外，地块附近虽然有地铁1号线堰桥站，但直线距离约1.5公里。

　　对于外地人来说，距离地块3公里外即为沪宁高速，途经常州、镇江、南京等地;值得一提的是，地块附近的锡澄路为无锡中部一条重要的南北向对外道路，北至江阴青阳接暨南大道，同时，规划中的锡澄快轨S1线也可到达江阴、靖江。

　　配套(位于惠山新城核心区，基础生活配套成熟)该地块紧邻惠山区政府(直线距离不到1公里)，2公里范围内除了拥有嘉洲花园洋房、百大春城等老小区的底商，还有惠山万达广场、时代广场等商业配套;医疗方面，有亿仁医院、惠山区妇幼保健所、惠山区堰桥医院及社区医院;同时，还有省锡中实验学校第二小学(建设中)、江苏省锡山高级中学等学校，以及惠山新城中央公园和吴文化公园。

　　周边小区(新楼盘有限，多为老小区且售价不低)新房方面，距离最近的、有房源在售楼盘为龙湖合景天宸原著、鸿墅、复地公园城邦，稍远一点的有天一玖著、天一新著等，产品类型包括了别墅、洋房等，目前整体均价在10500-16500元/㎡;二手房方面，除了惠韵家园和堰新苑，稍远一点的嘉利华府庄园、绿地·波士顿公馆、融创·亚美利加等小区的售价已经超过了15000元/㎡。

　　三、地块简析

　　1、与惠山区地王仅相差142.53元/㎡，或刷新区域楼面价新高。从卫星图上看，亿仁医院北地块与龙湖合景天宸原著一路之隔(惠源路)，但起始楼面价却比其成交楼面价(7883.47元/㎡)高出了221.45元/㎡，即便相较惠山区地王美的国宾府(成交楼面价8247.45元/㎡)也仅低了142.53元/㎡，在有溢价的情况下，该地块将会刷新区域楼面价新高。

龙湖合景天宸原著

　　一方面，随着品牌房企的相继聚集，地价不断攀升，另一方面，区域内楼盘的开发也从单一的刚需住宅演变至如今的高品质多元化产品，房价更是节节攀升。目前，惠山新城内有房源在售的有龙湖合景天宸原著、天一新著、太平洋城中城等楼盘，其中，新房整体均价在10500-16500元/㎡，对于普通刚需购房者来说，置业门槛无疑在提高。

　　至于二手房价格，除了一些安置房小区，同一区域内的嘉利华府庄园(不包含别墅)、绿地·波士顿公馆成交价格已经超过了15000元/㎡，融创·亚美利加部分房源更是达到了17000元/㎡，对于较早开发的华润橡树湾、天力百好锦园、复地公园城邦等低地价楼盘来说，新房与二手房的价格倒挂现象明显。

　　2、后期或开发成高层和多层，成为惠山区高端改善型住宅体系一部分。随着区域的发展，如今的惠山新城包括生活、教育、休闲等在内的各项配套已经较为完善，也吸引了不少购房者来此置业，但据房掌柜了解，目前区域内房源充足的新楼盘比较有限，根据地块≤2.2-2.5的容积率和建筑限高，可能或会开发成高层和多层，进一步补充区域房源。

　　地块设计要点还提及，其新建高层住宅中成品住房比例必须达到100%，除了对参拍房企有所挑战，后期产品定位也会与已经是尾盘的天力百好锦园、堰湾长堤、复地公园城邦等楼盘有所不同，而是会与龙湖合景天宸原著、天一玖著、美的国宾府(未开盘)这些高价地楼盘组成惠山区高端改善型住宅体系。

　　3、紧邻锡中实验学校第二小学，挂牌前已有多家房企看过地。周边中介人员表示，部分购房者选择在此置业的主要因素就是学校，且学区房的成交价格要比非学区房的成交价格更高，而此次挂牌的亿仁医院北地块与建设中的省锡中实验学校第二小学直线距离不到600米，据无锡市规划局网站公布的资料得知，该学校总建筑面积约6.08万㎡，将会规划为一所60班制小学。

　　此外，房掌柜还了解到，由于该地块优势明显在挂牌之前已有多家开发商来看过，其中4家开发商在惠山新城均已有项目，但最终花落谁家仍需等待6月13日的竞拍结果。