红五月促去库存速度加快 半年业绩考倒逼房企加快推盘

图 6 100 城新建商品住宅存销比走势

2、结构分类：二线城市去库存周期是最小的

2018年5月份，一、二、三四线 100个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、9.5和9.8个月。相比4月份12.8、9.9和10.4 个月的数值，三类城市均有收窄的态势。

横向对比看，三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是 2010 年以来的月度最低值，即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。这也得益于本轮去库存周期中，三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。当然随着去库存周期的持续收窄，三四线城市政策收紧的概率也在加大。

图 7 一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势

3、城市排行：24个城市的存销比小于6个月

经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，各个城市的存销比数值差异较大。

100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；有19个城市的存销比位于12-16个月之间，此类城市的去库存周期相对适中；有62个城市的存销比小于12个月，此类城市的去库存周期相对偏小。

具体城市看，环京区域的部分城市即主要为“北三县”的城市，去库存周期明显偏高。当然真实情况在于，此类城市库存量其实已经很小，但是新房交易非常低，这样容易带来去库存周期偏高的“假象”。而观察其他城市，可以看出，有24个城市的存销比小于6个月，而且很多均为三四线城市。

表 2 100 城新建商品住宅存销比排序

四、业绩压力或倒逼房企6月份继续加快推盘

从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在。从周期上推算，预计到了今年第四季度，部分城市库存不足的矛盾会得到有效缓和。

当前限价政策依然严厉，各大房企在半年度业绩考核的压力下，预计6月份会继续加大推盘，这有助于缓和部分城市房源不足、房价过快上涨的压力。同时，在部分城市一二手房价格倒挂的情况下，认购新房的性价比增加，这会刺激购房者积极入市，进而也会带来去化周期的继续收窄。