房地产行业多重利空来袭 房企回笼资金收缩战线自保

　　就目前的环境来说，没有几家房企有勇气表示出对后市的十足信心。“中性看法吧，行业已经到了峰值时代，大家的预期都需要降低，市场好不到哪里去。适当的回调还是有好处的。”王声表示，大公司对房价、地价的敏感性很高，今年以来，已经很少看到大公司去抢一二线城市的地王，或者推高三四线城市的地价了。

　　“地产股的估值越来越便宜，但是基本面确实有可能变差，短期中期都不会太理想。”国泰君安分析师刘斐凡现在对地产板块的看法已经偏谨慎了，他认为短期内，地产公司会处于一个比较难受的阶段，内外交困，“外看贸易战和人民币贬值，内看去杠杆的进程。”

　　但作为经历过上一个周期的机构分析师，他相信这只是新一轮的洗牌。“一个行业不可能总是那么好，总有高潮和低谷。扛过去后，又会有好公司冒出来。上一轮洗牌不是洗出了恒碧融么?这一轮就拭目以待吧。”

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　　在扩大规模的同时，现金管控成为房企当前重要课题。

　　来自第三方机构数据统计，2018年1-6月，恒大、万科累计销售额均突破3000亿元，分别为3041.8亿元、3046.6亿元。碧桂园比恒大和万科领先1000亿元。不过，碧桂园近日叫停了三四五线城市“全覆盖”战略，加速资金回笼。

　　根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，环比2018年5月的451.17亿元增加12.34%。

　　从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，本月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出，房企融资渠道越来越窄，境外发债难、监管趋严，使得融资情况不容乐观。

　　对此，易居中国董事长、总裁周忻此前在2018易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上指出，房地产行业巨变，房地产金融监管全面收紧。房企在融资决策、并购与风控、资产证券化金融创新方面都面临着巨大的挑战和机遇。

　　房企融资艰难

　　同策咨询研报显示，房企融资正在收紧，由于发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。

　　前两月，监管层就对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核，境内外发债被限制。知情人士称，中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债，意味着房企海外融资渠道基本已经被卡死，笔者预计下半年房企融资总额将继续下降。

　　据悉，房企市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。在已披露的数据中，6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。

　　融资成本最高的是阳光城，其于2018年6月7日发行的10亿元“2018年度第一期中期票据(永续中票)”，利率为8%。

　　值得一提的是，本月永续票据再度流入房地产。阳光城本月除了为7家子公司担保贷款外，还启动了永续票据融资。永续票据曾经一度成为上市房企热衷的融资方式，恒大和碧桂园曾经都发行过数百亿的永续债。但张宏伟指出，永续票据之所以成为利润“黑洞”，在于利率会重设，若不能在一个时间段偿还债务，重设的利率也会不断飙高，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。一般前两年利息会比较低，房企若在两年内还清影响不大，但阳光城起始票面利率已经高达8%，不夸张地说这是一场“豪赌式”融资。

　　加速现金流回笼

　　日前，在海通证券与亿翰智库联合举办的一场分析师电话会上，分析师指出，当前房企资金成本在往上走，但地价实际有一定的波动，房企是有机会进行拿地的。7月6日，绿城中国就以48.1亿元拿下杭州地块。

　　其次，现在融资成本可能比之前的融资成本提高2-3个点，导致房企投资增速放缓。尽管在热点城市，大部分企业拿地意愿强烈，但融资成本高与资金回笼速度慢也拖累了投资速度。

　　具体说来，调控导致房企资金回笼放缓，比如瑞安在上海的热销项目——翠湖天地，两个月内只网签了39套，回笼资金2亿多，实际上该项目最近销售的货值有10亿元左右。

　　日前，一份绿城内部文件流出，其中要求员工“全面”加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略。

　　一个事实是，即便房企积极领取预售证并开盘，资金回笼速度也比年初放缓了。以上海为例，据上海链家统计，上周(6.25-7.1)宝山的中铁北宸名庭和青浦的海上湾华庭进行了摇号。地处近郊的中铁北宸名庭，其摇号人数与房源数量大体相当;而地处上海西陲朱家角的海上湾华庭，摇号情况则较为冷清，摇号人数不足房源数量的1/4。上海6月新房仅成交3400余套，是今年以来仅次于2月的第二低点。

　　(房掌柜整理来源自中国房地产报、21世纪经济报道)