房企上半年平均毛利率增至33% 债务规模仍不断攀升

　　“万保绿金”四大龙头负债率在75%以上

　　“万保绿金”四大龙头的资产负债率可作为行业的参考，华商报记者梳理发现，“万保绿金”四大龙头负债率全在75%以上。

　　记者注意到，在今年上半年销售金额过千亿的明星房企中，多数资产负债率都在80%以上。不过在剔除预收款项等部分，负债水平出现了比较明显的下降。以资产负债率84.7%的万科A为例，在剔除预收款项和合同负债后的资产负债为46.29%；资产负债率88.98%的绿地控股，在剔除预收账款后的负债率为56.29%。

　　“招保万金”其他几家里，在A股上市的保利地产上半年资产负债率79.32%，剔除预收账款后的资产负债率为43.55%；资产负债率76.63%的金地集团，剔除预收账款后的资产负债率为48.17%。

　　此外，陕西本土上市房企天地源资产负债率86.48%，剔除预收账款后的资产负债率为64.82%。有本地不愿具名的地产分析人士认为，按照天地源86.48%的负债率，在A股上市房企里面排在前十五位，“这个资产负债率已经偏高了，尤其是剔除预收账款后为64.82%，远远高于四大龙头和行业的整体水平。”

　　虽然高负债一直是我国房地产行业的“生存法则”，项目开发需要投入大量资金，负债率增长也成为企业扩张发展的基础。不过，从去年开始，房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管，地产企业的融资渠道受阻，融资成本不断上升。有统计显示，2016年国内房企发债成本约在4%至5%，2017年已在6%，到今年的融资成本可能要达到7%至8%。

　　地产行业可能面临周期性调整

　　房企的还债高峰期还将从今年起集中到期。“借新还旧是房地产企业的通常选择，但是在融资渠道受限和负债率走高的环境下，企业的财务周转、融资能力都会受到考验。”西安交大管理学院特聘教授仝铁汉认为。

　　中银国际研报指出，房企负债水平在短期内预计难以显著下行，但去杠杆进程已启动。在流动性趋紧背景下，销售回款的重要性提升，预计行业扩张增速将会收窄。

　　今年上半年，多数上市房企利润实现上涨，但地产大佬们对于未来发展的表态都趋于谨慎。在提到下半年销售策略时，不少房企开始强调“积极销售”、“合理控制”、“把握节奏”、“分化加剧”、“降低负债”、“去杠杆”等关键词。

　　据克而瑞测算，今年1-8月，从拿地销售比来看，百强房企土地投资力度整体弱于去年，房企更加注重土地投资强度来保证现金流。

　　“降低房企负债水平，无非就是减缓扩张步伐、谨慎加杠杆、引入战略投资者这几方面。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，房地产行业存在周期变化，放缓节奏的同时聚焦重点城市，将会成为未来一段时期房企布局的主要方向；而对于抗压能力较弱的中小房企，或许会更多会以促销来获取销售回款。

（房掌柜整理自观点地产网、华商报）