欧阳捷：促销增多投资客退潮 现房销售已成趋势

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　　现房销售——难点何在?

　　全面推广现房销售，主要难点有三：

　　一是房企资本金不足。

　　如果逐步提高预售条件，就需要解决房地产企业资本金的充足问题，就需要解决房地产企业资金从哪里来的问题。

　　美国、澳洲等采取基金项目模式，也实行少量定金的预售制度，基金项目自有资本金也并不高，实际的更大风险要么由基金投资人承担，要么由银行贷款承担，无非是风险从购房人那里转嫁到投资人或者银行。

　　世界上并不存在只有利益、全无风险的好事。

　　总要有人承担资金风险、享受资产收益。

　　但是，我国目前并没有这样的基金模式，也缺乏法律体系支撑，房企除了利润补充资本金，就只能靠预售制度和金融贷款。

　　没有了预售资金，房企将减少大约33%的资金来源。

　　换句话说，房企很可能也将减少约33%的投资、33%的土地购置、33%的新开工面积和33%的住房供应。

　　而地方政府也可能损失33%的土地出让金、33%的房地产税收、33%的房地产上下游税收。

　　楼市也很可能减少33%的住房供应。

　　如果，在本已供不应求大城市全面推广现房销售，显然会加剧这些城市的供不应求。

　　当然，这都是短期影响。

　　即便如此，无论是房地产市场，还是政府、房企，都将是不可承受之重。

　　二是需要修法先行。

　　商品房预售制度是1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》赋予的政府和房企的责任与义务。

　　其第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证;

　　(三)……

　　(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

　　该项制度的本意也是解决房企资本金不足的问题，希望借助社会资本推动房地产业发展。

　　只不过，这个制度已经实行了24年了，也许是需要修改一下了。

　　行政部门统一共识本已不易，立法机构统一共识更是难上加难，如果先改法律、再全面推广，则现房销售为时早矣。

　　三是需要循序渐进。

　　这次广东的建议提出“在一些城市逐步试点取消预售制度”，这是非常务实的态度，也体现了广东作为市场经济的前哨阵地，对“摸着石头过河”的探索深得要领。

　　其中“对于新出让土地，逐步实行现售”，更是符合我们在2017年5月28日微信文《欧阳捷：鼓励现房销售释放了什么信号?》中提出的：“最好的办法是：新地新办法、老地老办法，新出让土地采取现房销售制，已出让的土地继续沿用期房预售制，逐步过渡、自然衔接，最终全面实行”。

　　政府不应对现有项目提高预售节点，实行“后发制人”、半渡击之。

　　这样既容易打乱企业生产经营节奏和市场供应节拍，而且也不符合上述法律规定的“第四十四条：商品房预售，应当符合下列条件：……

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

　　现有现房销售试点，从某种意义上来说，已经超越了法律规定，未经法律授权，擅自提高了市场准入门槛，应有行政违法之嫌。

　　我们应当打造一个法治社会、诚信社会。

　　政府应作法治表率、诚信表率，率先垂范依法办事、契约精神。

　　如果急于求成、过于激进、全面推广，势必导致住房供应迅速减少、供需矛盾剧烈加大、房价上涨压力显著增加、投资投机沉渣泛起等更严重问题。

　　如果是已拿地项目在开盘前后中途调整销售规则，势必导致销售与客服混乱、大量投诉与群访，甚至销售合同违约，但却不会被视为不可抗力，进而引发更多的法律纠纷和行政投诉。

　　如果实行“一刀切”的话，企业现金流将不可避免地出现短缺，大幅延缓项目建设进度、大量减少企业拿地将不可避免，在融资不畅的背景下，很多项目会出现资金链断裂、工程烂尾增多，显然这是不可取的。

　　“一刀切”的可能性基本不存在，当然也就不存在全面推广、“楼市变天”的可能。