机构提高房企融资门槛
“近段时间,公司地产信托业务风控较为严格,主要做央企、国企之类的大品牌。”华东某信托公司地产信托经理说。
“今年以来,公司对地产业务非常谨慎,一些激进的房地产企业坚决不碰,哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前,也不可能碰。”赵亮表示,“今年年中,公司提高了风控门槛。年初还在为房企百强提供融资,年中调整后,基本上只做房企前50强了。”
从细分市场来说,某股份制银行地方分行负责人表示,对于三四线城市地产项目,原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款,但近期大型银行已经不做三四线城市的项目。主要原因是银行担心三四线城市棚改货币化暂停后,项目风险加大。从统计数据可以看出,目前,三四线城市的房价有些回落,有些城市房价已经在下跌。
“但是对于一些头部房企,个别银行最近还提高了贷款额度。”上述某股份制银行地方分行负责人说,“从侧面反映出,头部房企的现金流也十分紧张”。
债务集中到期推升房企风险
张大伟说,随着房地产调控政策的持续,贷款的紧缩,房企融资难度明显加大。虽然目前房企因为2016年替换了部分高成本资金,资金链依然宽裕,但调控持续,房企资金压力渐显。他认为,2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资。
而让房企提前“储粮”的原因,便是债券集中偿还期即将到来。《经济参考报》记者根据Wind资讯数据统计,四季度房企到期债券992.1亿元。其中,今年10月到期额便多达417.7亿元。
除了年底的难关外,对房企来说,更需注意的是2019年的偿还高峰,2019年全年到期偿额多达3597.3亿元,同比增长近7成,其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。穆迪分析师杨昱颖表示,由于销售疲弱和信贷环境紧张,低评级开发商未来6到12个月的到期债务将面临较高的再融资风险。
债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称,截至公告日,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元(近期公司及子公司偿还了部分借款)。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法,并且在全力筹措偿债资金。
早在中期业绩发布会上多家知名房企就表达了对融资的担忧,碧桂园指出,年初就做好了收紧的准备,公司的现金余额下降到了2000亿元。据悉,碧桂园目前加权平均借贷成本为5.81%,相比2017年底上升0.59%。
日前,万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场的现状。“转折点实实在在到来了。”郁亮表示,目前集团要做的第一件事,就是战略研讨,以“活下去”为最终目标。
四季度现金流料更紧张
“近期拿地多是国企背景或已经偏保守的房企。”周全说,“大型房企要求的融资成本较低,因此,给到投资人的利率也相对较低。”用益信托数据显示,9月房地产集合信托收益率为7.88%,较8月份的8.19%下降0.31个百分点。
“收益率的下降,一是因为交易对手的层级提高,二是市场资金紧张,两年期的地产信托产品不太好卖,近期销售的多是一年期或一年半的,利率自然会低一些。”赵亮说,“但从直观感受上讲,房企的融资成本并没有下降。”
赵亮表示,从7、8月份开始,房企前50强在信托的融资成本已突破10%,排名靠后的企业融资成本甚至可达15%。说明房企资金紧张的状况仍旧没有改变。
随着信托公司风控门槛的提高,房企融资渠道不断收紧;很多银行为了提高资金使用效率,上半年就已将贷款额度提前发放;此外,有证券机构测算的数据显示,在存续地产债中,2018年到期偿付规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍。可以预计,四季度,房企的现金流将更为紧张。
(房掌柜整理来自中国证券报、北京商报、经济参考报)
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