济南发布2018十大房屋买卖典型案件 开发商逾期交房或引发群体性诉讼

　　【法官说法】

　　韩某乙作为子女，对于涉案房屋的属性及其父亲去世后未进行继承的事实是明知的，但在未明确告知其他继承人，亦未支付房屋对价的情况下与其母亲签订《房屋买卖合同》，办理了房屋过户登记，即韩某乙与孙某某之间存在恶意串通行为，且损害了其他继承人的权益，故涉案的《房屋买卖合同》应为无效合同。

　　案例4

　　关键词：逾期交房【基本案情】

　　刘某某、徐某某与山东某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某商品房一套。山东某开发公司未如期交房，刘某某、徐某某要求山东某开发公司按照合同及补充协议的约定分段计算违约金。

　　法院经审理判定，山东某开发公司在逾期交房已构成违约的情况下，又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，故法院按照涉案《商品房买卖合同》约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金。

　　【法官说法】

　　我国合同法中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，既不得约定与损失不相称的违约金数额;另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。违约金是一种违约救济措施，但违约金在具有救济性的属性之外，还兼具惩罚性。本案中，山东某开发公司作为开发商在已经存在逾期交房的情况下，再次签订补充协议，变更了交房时间，并重新约定了逾期交房违约金标准，系其对再次违约后果的预期判断，该部分的违约金更多体现了惩罚性，故对该部分违约金不再进行调整。

　　案例5

　　关键词：拒绝收房【基本案情】

　　李某某购买济南某房地产公司开发建设的一储藏室，因济南某房地产公司未取得涉案商品房的分期综合验收备案证明，李某某拒绝收房。李某某主张合同约定的逾期交付违约金过低，要求济南某房地产公司按照同期同类房屋的租金支付逾期交房违约金;济南某房地产公司主张因李某某拒绝接收房屋，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。

　　法院经审理认为，济南某房地产公司未按合同约定取得分期综合验收备案证明，违约在先，无权要求解除合同。关于逾期交房违约金，合同约定的逾期交房违约金为已交付房价款的万分之一，法院认为济南某房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低，李某某有权请求增加违约金，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

　　【法官说法】

　　开发商在未取得《分期综合验收备案证明》的情况下，买受人有权拒绝接收涉案商品房，买受人拒绝接收房屋的，开发商无权要求解除合同，且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未取得《分期综合验收备案证明》情况下，接收了涉案商品房的，其再要求开发商承担逾期交付违约金的，不予支持。若合同约定违约金数额过低的，守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定即应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，不得约定与损失不相称的违约金数额;另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。

　　案例6

　　关键词：无产权房【基本案情】

　　徐某某与王某甲签订《购房合同》一份，徐某某购买由王某甲、王某乙开发的仲宫某花园小区房屋一套。仲宫某花园小区系王某甲与王某乙共同开发，上述房产无规划手续，所占土地为村集体土地。徐某某主张双方签订的购房合同涉及房产无合法手续，应为无效合同。

　　法院经审理认为，本案涉及房产系集体土地上自然人开发建设，未取得规划及建设手续，故徐某某与王某甲签订的购房合同无效。

　　【法官说法】

　　本案涉及的是无产权房的问题。无产权房产的典型表现形式为小产权房，小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。小产权房不是法律概念，小产权房仅具备了商品房的使用性质，不具备法律性质。小产权房不能取得合法的土地证和产权证，小产权房买卖合同的效力一般否定性评价。购买小产权房存在巨大的法律风险，一旦出现纠纷，购房人的权益很难得到维护，应谨慎购买。

　　案例7

　　关键词：逾期还贷【基本案情】

　　济南某某置业有限公司与杨某某签订《济南市商品房买卖合同》，杨某某购买某小区1004室商品房。杨某某贷款后，多次逾期偿还贷款。银行从济南某某置业有限公司账户内直接扣划杨某某逾期偿还的贷款及利息。济南某某置业有限公司主张杨某某逾期还款违反了合同约定，要求解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。

　　法院经审理认为，根据双方签订的合同，杨某某逾期还款导致济南某某置业有限公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，济南某某置业有限公司有权解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。