济南发布2018十大房屋买卖典型案件 开发商逾期交房或引发群体性诉讼

　　买受人以按揭贷款方式购买商品房的，在办理房屋产权登记之前，开发商对买受人的贷款承担担保责任，对此商品房买卖合同中均会约定若买受人未按约定偿还贷款或商品房被查封等情况下开发商的合同解除权。对此，首先要从格式条款角度就该类合同条款约定的效力进行审查。其次，若合同条款有效，开发商在尽到了应尽的通知义务后，买受人仍未按期缴纳贷款或提供反担保，致使银行扣划了开发商的保证金的，在满足了合同约定的情况下，开发商享有合同解除权，且买受人还应当根据其履约情况承担违约金。

　　案例8

　　关键词：单位集资建房【基本案情】

　　山东省省级机关事务管理局、山东省发展和改革委员会、济南市人民政府出具一系列文件，山东某某工程公司取得了以其现有存量土地通过职工集资建房的方式建设职工住宅的相关手续，后经山东省省直机关住房委员会决定，将该部分房屋纳入房改范畴。李某与山东某某工程公司签订了《山东某某工程集团有限公司职工集资建房房屋分配合同》一份，约定李某购买山东某某工程公司建设的401号房屋一套。李某并非山东某某工程公司单位职工，李某已交付了全部购房款，山东某某工程公司亦向李某交付了涉案房屋。因涉案房屋一直未办理房屋产权登记，李某要求山东某某工程公司承担逾期办证违约金。山东某某工程公司主张涉案房屋系职工集资建房，已纳入省直房改范畴，李某并非山东某某工程公司职工，无法参加房改，故无法取得房屋产权登记。

　　法院经审理认为，涉案的买卖合同明确载明系山东某某工程公司单位职工集资建房房屋分配合同，李某不具有山东某某工程公司单位职工的身份，李某明知其不具有职工的身份而签订该合同，损害了国家及山东某某工程公司单位其他职工的利益，为无效合同。因李某与山东某某工程公司签订合同为无效合同，该合同自签订时自始无效，李某主张山东某某工程公司应支付逾期办理房产证的损失，不予支持。

　　【法官说法】

　　单位集资合作建房出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理办法的有关政策性规定，破坏社会管理秩序，应为无效。

　　案例9

　　关键词：故意隐瞒【基本案情】

　　济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》一份，约定祁某购买济南某某房地产公司开发的201号房屋，并对房屋价格、付款方式等进行了约定。合同签订后，祁某依约支付了购房款。济南某某房地产公司一直未取得涉案房屋的商品房预售许可证。祁某要求解除双方签订的买卖合同，济南某某房地产公司返还购房款及利息，并赔偿其损失。

　　法院经审理认为，济南某某房地产公司未明确告知祁某涉案商品房未取得商品房预售许可证，存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证之情形，不仅应当返还祁某已经缴纳的购房款及利息，还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　【法官说法】

　　购房人在购买商品房特别是在建的商品房时应当着重审查开发商是否取得了商品房的预售许可证。开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证，应当承担惩罚性赔偿责任。

　　案例10

　　关键词：二手房买卖【基本案情】

　　梁某以侯某某的名义与曹某签订房屋买卖合同，将侯某某名下房屋出售给曹某。后曹某依约支付了定金及首付款。之后侯某某将曹某的购房首付款退回。曹某于2016年5月份实际接收涉案房屋并居住。侯某某未配合办理涉案房屋的解押、完税、过户手续。曹某主张继续履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手续，并协助办理过户手续。

　　法院经审理认为，曹某在履约过程中，已经根据合同约定支付定金及首付款，侯某某以退回已经收到的首付款及违约金的行为表明其不再继续履行合同，且侯某某未按合同约定解除涉案房屋的抵押手续，存在违约行为。曹某要求侯某某继续履行房屋买卖合同，并协助其办理涉案房屋解押、过户登记的诉讼请求，应予支持。涉案合同约定了双方的违约责任，侯某某在履约过程中存在违约行为，应当承担违约金。故判决涉案合同继续履行，侯某某协助办理涉案房屋的抵押登记解除手续及过户手续，并根据合同承担违约责任。

　　【法官说法】

　　自2016年下半年以来，济南二手房房价飙升，出卖方找多种借口不履行合同，不再出售房屋，对此法院认为，应当保护守约方的利益，保护交易安全和稳定性，不能轻易否定合同效力。对于想借违约行为获得高额收益的违约方，在判决继续履行合同的同时，违约方仍应当承担违约责任。

　　(房掌柜整理自生活日报、济南日报 )