房地产与金融市场共振风险 增值税改革红利加速释放

      三是高度关注按揭贷款的“断供”现象。在采取措施打击失信行为的同时，也要区别对待不同原因导致的“断供”，对于因失业而导致的按揭贷款“断供”，有关部门应该与银行积极配合，化解其风险。

      四是确保股价与汇率的基本稳定。要高度关注股市调整及汇率贬值对房地产市场的连锁反应，股价和汇率的稳定对保持房地产市场信心具有重要意义。

      关注按揭贷款违约风险

      2015年以来，通过按揭贷款购买住房的比例大幅度增加。从全国总体数据看，2015年之前，每年新增加的按揭贷款（包括商业银行的按揭贷款和公积金贷款）占新房销售额的比例大约在40%左右，2016年和2017年这个比例增加到70%左右，这表明居民买房的资金杠杆比例大幅度上升。

      有不少买房者的首付款也是通过融资获得的：有的是通过亲戚朋友私人借贷，有的通过互联网金融途径获得“首付贷”，有的是通过开发商提供的首付分期付款，还有的利用多家银行的信用卡透支凑首付。这些行为的风险基本可以等同为“零首付”。首付款是银行从事住房按揭贷款的安全垫，变相的零首付大行其道将置银行资产于高风险境地，一旦楼市行情下跌，按揭贷款的违约风险将快速上升。

      根据2017年度的《上海金融稳定报告》，2016年上海市一手商品住房成交中，通过贷款置业的比例约为95%，远高于2014年的67%和2015年的66%。单笔一手房贷款平均金额为254万元，分别比2014年和2015年单笔平均金额上升66%和17%，购房者对贷款的依赖性明显加大。

      随着房价的快速上涨，居民买房还款压力与日俱增。根据中国人民银行的《2018年第三季度金融稳定报告》，债务收入比是以可支配收入衡量的住户部门债务水平。2008-2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。其中，房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年间上升37.9个百分点。

      尤其要关注三四线城市的居民按揭贷款的风险，这些城市最近三年的房价上涨与棚户区改造项目的货币化安置政策有很大关系。

      棚户区改造的积极意义毋庸置疑，但从金融的角度看，棚改的货币化是让支付能力低的居民获得了按揭贷款的机会，很多居民的按揭首付正是来源于棚改的货币化安置。棚改货币化主要实施在三四线城市，过去3年多时间里这些城市的住房交易杠杆率大幅度上升。2016年三四线城市新房成交金额是4.7万亿，使用商业贷款和公积金3万亿，交易杠杆率高达66%，2017年交易杠杆率快速上升到74%。除了按揭贷款和公积金，大幅增加的短期消费贷、网络平台贷款也成为购房首付款的重要组成部分。某大型商业银行不良按揭贷款案例中，三、四线城市未偿还余额占比55.6%，笔数占比65.0%。

      在房价上涨过程中，房地产金融的风险被掩盖，一旦房价步入下行趋势，高杠杆风险将暴露，各种类型的“首付贷”首当其冲。在三四线城市购买住房的群体中，有相当比例是农民工，他们的工作不稳定，收入受经济环境的影响较大，在经济下行的情况下，这些按揭贷款断供的风险将上升。

      相关新闻：

      今年以来，税收制度改革进一步提速，呈现出多税种并进的态势，体现了鲜明的减税导向，2018年全年减税降费规模预计将超过1.3万亿元。专家表示，明年实施新一轮更大规模减税降费将推动直接税的比重上升。

     增值税改革红利加速释放

      3月28日，国务院常务会议提出要进一步深化增值税改革，并决定于5月1日起将17%、11%的增值税税率下调为16%、10%、统一增值税小规模纳税人标准、特定行业纳税人留抵税额一次性退还三项深化增值税改革措施。

      苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对记者表示，增值税作为我国第一大税种，其税率整体下调宣示了我国减税的决心，同时也是在此前“营改增”全面完成之后首次税率的实质性下调。

      财政部数据显示，增值税增速呈现放缓趋势，前11个月，国内增值税同比增长9.4%，其中，11月份国内增值税同比下降1.2%。

      国家税务总局最新减税数据显示，截至今年10月份，深化增值税改革三项措施合计减税2980亿元。其中：制造业减税规模排在首位，5月份-10月份，制造业累计减税户数246万户，实现净减税714.5亿元，占税率降低带来总减税金额的39.8%。

      “今年的增值税改革目标基本完成，在稳经济促发展方面收效显著。”中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对记者表示，增值税改革减轻了企业税费压力，激发了企业扩大技术研发、新产品投资欲望和内生发展动力，促进了企业提高产品技术含量和核心竞争能力，推动企业加快转型发展和经济结构调整优化。