万科对多元化业务进行收敛调整 当下稳地产开发业务

12月14日，万科董事长郁亮以运动休闲的穿着出现在深圳(楼盘)媒体交流会上。交流会的举办地在深圳大鹏半岛浪骑游艇会，这里是万科举办帆船赛事的地方，也是万科教育业务中的重要项目。

　　万科被外界视作地产业的风向标，不仅仅是因为其庞大的规模，也因为在多次的行业变化中，万科率先做出预判与动作。在今年9月底，万科内部讲话内容流出，文中提出，未来万科以“活下去”为最终目标，具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”。万科的这一举动引发市场争议，也给市场带来了焦虑。

　　在行业内外看来，“活下去”三个词表明了万科对市场的悲观态度，也对一些房企的后期策略产生了一定的影响。而在交流会上，郁亮则否认了唱衰行业，他表示，“活下去”源自于本身的忧患意识。

　　在他看来，万科过去太发散了，需要收敛聚焦，而正在打造的“矢量组织”， 核心就是向一个方向去努力，以价值观为导向，偏离公司“矢量”的，违背价值观的都应该收敛。

　　在下半年的万科业务发展中可以看到，万科一方面稳住开发业务的基本盘，维持稳定的增长，加强销售回款;另一方面，对多元化业务进行收敛调整，暂停进一步拓展。

　　不久前，作为跑步爱好者，郁亮刚参加完广州(楼盘)马拉松并刷新个人纪录，在交流会上，郁亮分享了自己的跑步经验，并鼓励大家多去跑步锻炼身体。

　　马拉松是一场持久比赛，考验的是耐力、坚持。地产业进入到了关键的时刻，在白银时代的这场马拉松进行中，郁亮又将如何带领万科持续领跑，取得最终的胜利?

　　万科的忧患意识

　　作为行业内的龙头房企，万科的每个动作都被会被放在显微镜下细细剖析。今年9月，万科在深圳大梅沙召开秋季例会，将“活下去”作为会议主题。这被视作是万科对房地产行业的悲观判断。

　　当时代周报记者向郁亮提问，为何提出“活下去”的口号时，郁亮风趣地调侃道，“大家一想到活下去三个字，就认为是要饭。其实这是源自于万科自身的忧患意识，大企业更加要如履薄冰地发展，否则就会遇到黑天鹅事件。”万科的焦虑并非停留在活下去表面，而是如何活得更长久以及活得更好。

　　对行业发展的审慎态度已成为万科近年来的对外表态风格。早在2008年时任万科董事长王石就提出房地产拐点论了。2012年，万科判断房地产行业进入白银时代。而到了2018年的现在，万科喊出了令同行感到焦虑的“活下去”。

　　在提出拐点论的两年后，万科率先进入千亿大关，判断行业进入白银时代后一年，万科以1709.4亿元刷新当年的销售纪录，此后一路飙进至5000亿元时期。

　　这并非孤例。虽然经历了数轮大小周期，但房地产行业似乎一直出呈现高歌猛进的态势。而这一切都源自于政策带来的销售窗口和市场行情的一路上扬。

　　如今，行业发展已经出现了深刻的变化。调控政策持续高压并见松动迹象，新开盘项目去化率持续走低，金九银十销售不及预期，土地流拍数量明显增多。地产行业面临的转型难题已经实实在在地来到面前。

　　郁亮亦表示，行业的黄金时代已经结束，再想实现50%、100%的高速增长，机会很少。如果只是用短期目光，从绝对规模来衡量，这是有问题的。住宅业务就像经营餐厅，长做长有，以前行情好的时候是卖鱼翅野味，现在是卖些家常菜。

　　稳住基本盘

　　在这样的背景之下，郁亮提出，万科今年的主要任务是稳住基本盘，而地产开发业务便是万科的基本盘。

　　而对于具体的销售规模，万科依然闭口不提。早在2014年底，时任万科总裁郁亮在一封写给内部员工的信件中表示，白银时代来临，万科将放弃规模这件事情，取而代之的是回款率和转型。

　　于是，销售回款和资金回笼在万科内部尤为重要。万科某地区负责人向时代周报记者表示，销售回款的确成为当前第一工作任务，目前每天都需要向上汇报回款进度，以及为回款做了哪些应对措施。

　　在今年9月的内部会议上，郁亮表示，万科有6300亿元回款目标，目前还有一半多没完成。在11月30日的华东区域媒体交流会上，郁亮提到，今年内完成销售回款没有问题。

　　而在放弃具体的规模目标之后，万科销售额第一的行业地位遭遇挑战，已经接连几年失去冠军宝座。在今年前三季度，万科的销售增速尚不足10%。2018年111月份，公司累计实现合同销售金额5439.5亿元，同比增长约16.32%。而在2017年，万科的销售额增速则为45%。

　　为此，郁亮回应称，“我们的目标是跑赢大市，不可能每时每刻都需要赢，偶尔也需要放松，如果说客户对我们更满意了，我有什么好担心呢?我们有争冠军的心，但是规模并不是唯一衡量标准，这是一个马拉松比赛，在白银时代胜出才是我们最终的目标”。

　　虽然从凶猛的扩张转向保守增长，但企业依然需要保持一定的发展节奏。万科高级副总裁、南方区域首席执行官、深圳万科总经理张纪文也强调，不动产开发业务仍然是万科最大规模的业务，保持这种有序增长为新业务发展预留足够的空间和时间。

　　万科也正通过收并购等多种方式来加大土地储备。

　　10月份，万科通过收购华夏幸福(600340,股吧)5家项目公司的部分股权的方式，同华夏幸福合作其位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地。进入11月份，万科斥资3.55亿元将恒大集团旗下嘉凯城(000918,股吧)5个房地产项目公司揽入怀中。随后，又以15.82亿元收购海航基础的兴华实业项目。

　　在直接拿地方面，根据房产研究结构克而瑞最新公布的数据，万科以1250亿元拿地金额位居行业榜首。

　　一时之间，市场上关于万科疯狂拿地的说法不绝于耳。郁亮对此进行了驳斥，他表示，观察万科拿地成本在销售总额中的占比便能了解清楚，万科维持正常运作需要多少土地，与其他房企的拿地数量相比，到底是多还是少。

　　“目前，万科从公开市场获取的土地占比大致在50%。而且一直以来，万科都是通过收并购合作完成项目发展，现在主动找万科来进行合作的企业多了，我们的选择自然也就多了。”郁亮补充道。

　　收敛聚焦新业务

　　早在2012年，万科便提出地产行业已经进入白银时代，随即开始战略转型，重新定位为“城市配套服务商”。在2017年年报中，万科提出升级为“城乡建设与生活服务商”。

　　谈到发展多元化业务的初衷，郁亮称，这与万科的工作原则有关—不赚最后一个铜板。“我们去很多地方是能赚到钱的，但赚到这个钱之后要能够有第二笔钱可以赚。”郁亮表示，万科是在别人贪婪时没有那么贪婪而已。

　　2014年末内部会议上，郁亮曾表示，转型初期，万科要乱三年，将在未来3年之内允许混乱的存在。创新业务如果没有冲突，几乎不太可能。所以我们在准备迎接冲突的到来。

　　根据他给出的时间表，创新业务要形成一个可行的模式，至少需要3年时间。而未来十年万科要做到万亿大市值，其中新业务要占到半壁江山。

　　此后在多元化领域，万科不断通过扩大规模来放大新业务的势能。而通过并购、参股新业务公司等方式，万科相继完成了对商业、物流仓储、养老、冰雪度假、教育、产业办公等业务的探索和布局。

　　三年试错期已至，在规模大步发展之后，多元化业务的盈利贡献仍然有限，尚不足总营收的10%。于是，收缩多元化战线，进行进一步聚焦，摸索盈利模式，成为万科现阶段的发展重心。

　　未来科技赋能发展

“未来的万科，由过往30年积累百万级客户，变为每年与人千万级触点，和场景的亿次交互，将为城乡50%的主流客户提供产品和服务。”

这个属于未来的场景，显然多数人还难以理解，否则不会在万科董事会主席郁亮回答出“不以赚钱亏钱来衡量战略对错”来回答多元化盈利模式问题的半个月后，又被质疑万科是否转型过早，且过于忧患审慎。

据万科披露的销售数据，2018年1~11月份，公司累计实现合同销售面积 3599.0万平方米，合同销售金额5439.5亿元。 就前三季度的销售而言，销售增长不足一成。

尽管围绕白银时代和未来所作出的种种业务，其中一部分万科甚至连盈利模式都未摸索清楚。譬如被万科称为探索业务的养老地产，譬如全面暂停签约新房源的万村计划。

万科此前对外宣称，万村计划照常进行，并未停止签约新房源。但张纪文如今终于在会上承认这一流言。

“万村计划分4步走。第一步是，未来如何运营，一年前完成了；第二步是铺排规模，完成7-8万间规模，如今也已完成；第三步是需要将这些量进行打磨；第四步，思考用什么方式扩大？现在我们正处于第三阶段，但这不是最近才暂停的，是一年多前就决定了今年9月左右暂停。”

相比谈交互的张纪文，孙嘉的发言更互联网化，他宣称以科技赋能官的身份出席这场交流会，而非万科执行副总裁、首席财务官。

孙嘉以Katerra、WeWork两家国外公司举例，它们应用大数据分析、建立机遇BIM的核心数字化开发平台，来实现低成本高效率的企业管理，提升办公体验。

孙嘉称，科技在改变，也许会彻底颠覆传统的不动产业。“我们的业务越来越复杂，客户越来越广泛和多样，利用科技赋能，既有内部动力也有外部压力。”

万科科技赋能的发展路线图是，2016－2018年实现信息化，主要是打基础为万科业务服务；2019-2021年实现数字化，建立连接促进共享，充分实现数据价值；2022－2024年实现智能化，利用智能应用，构建行业生态平台。

但如何量化抽象的互联网＋不是件容易的事，科技赋能每年给万科节省了多少成本，增加多少利润？

孙嘉告诉第一财经，“万科做过模型测算，但现在很难给出IT方面的投入产出比的具体指标，其实平安这些公司投入比万科多得多，他们告诉我这些投入很值得，我也相信。”

万科短期内并不指望科技赚钱，其更远期的目标是在万科40岁时，科技能成为万科的行动力。

但当下，万科要“活下去”，而且活得更好。至于那个一直漂浮在万科上空驱之不散的问题，郁亮说，“大家一说到活下去，就联想到讨饭，理解错了，别人说活下去的时候可能真的活不下去了，但我们这么说只是谨慎。万科不是乞丐。”

（房掌柜整理来自时代周报、第一财经）