2019年楼市或加速分化 部分城市购房需求透支严重

　　沈昕指出，从2018年40城新房成交量偏离度排名来看，惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五，偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高，成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海，偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高，成交量低迷。

　　“可以看出，2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市，这类城市整体经济面偏弱，本轮政策效应启动较晚，仍处于板块轮动中，但随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。”沈昕分析认为，“2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市，此类城市本轮政策效应启动最早，成交量已处于低位，下跌空间有限。”

　　地方定调 或出现局部宽松

　　楼市即政策市，调控政策的走向对房地产市场有着直接影响。1月以来，各地相继召开了地方两会，不少城市对房地产调控政策进行了新的阐释，中原地产研究中心统计数据显示，各地有关房地产政策的两会内容及其他楼市政策多达68次。

　　张大伟分析，2019年的地方两会，针对房地产市场的政策有几个新特点，即棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“三稳”等成为未来房地产调控的趋势，其中，稳地价、稳房价、稳预期成为最关键的政策方向。

　　“稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年以来房地产政策的主要基调，大部分省份的两会对此都有明确提及，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。”张大伟也说，“稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样也不是稳定。”

　　张大伟预计，今年的楼市调控将逐渐出现宽松与收紧并存，不排除部分城市进行政策微调，但要求房地产市场平稳发展的大原则不会改变，“只要房价不涨的城市，房地产政策都有松动的可能。”

　　2019年楼市或加速分化

　　在沈昕看来，这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温，这类城市成交量已低位盘整两年及以上，2019年下降空间有限，尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳、甚至反弹;而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨，未来一两年下行风险较大。

　　值得一提的是，从2018年全年来看，房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化，企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现，行业整体风险有所累积。在此背景下，标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备布局。

　　中国指数研究院的数据显示，2018年，中海、龙湖、华润置地等企业在一二线城市的土储比例普遍在60%-90%之间。该机构认为，展望2019年，大型房企集中于一二线城市收储的趋势应该不会改变。

　　针对三四线城市，克而瑞地产研究中心研究员杨科伟进一步分析认为，“2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色，徐州、淮安等成交量同比腰斩，韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力难免透支;另一方面，从去年四季度开始，三四线城市房地产市场已相继进入调整，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。”

　　杨科伟表示，“2019年房地产市场下行压力不容小觑，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件，一二线城市成交量可能在政策趋缓下基本保持稳定，但三四线城市预计将面临较大的调整压力。”

　　(房掌柜整理自中新经纬、经济参考报)