房企各阵营分化明显 泰禾集团一季度“抢收”力度较大

根据亿翰智库提供的数据，2019年房企销售目标，对比2018年销售增幅均值为21%，相比去年下降逾20个百分点。其中，2000亿元规模及以上房企的2019年目标多处于10%~15%区间；千亿元规模及以上房企2019年目标多处于15%~20%区间；千亿元规模以下房企2019年目标多处于20%~30%区间。

龙头房企主动“降速”，延续了2018年下半年“小步慢跑”策略。早在2018年，碧桂园就没有给出预期的合同销售目标，并且于去年7月明确提出“提质降速”的口号，集团董事会主席杨国强对2019年销售增速也仅用了“先稳健再努力”来表述。同样，万科地产今年提出“修剪枝叶”，聚焦基本盘。在万科集团董事会主席郁亮看来，未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它将支持着集团主要的收入、利润和现金流。排名第三的中国恒大2019年销售目标6000亿元，仅比2018年销售额多了486.6亿元。

对此，克而瑞研究中心分析认为，在目前市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。龙头房企已纷纷表示将由“高速增长”转向“有质量增长”，规模房企也主动调整战略，2019年行业业绩目标预期整体较低也属正常。

除龙头房企放弃在规模道路上“狂奔”、转而采取保守态度外，近年来处于迅猛发力阶段的房企也在积极调整步伐。整体来看企业的销售目标与前两年销售增幅相比，较为谨慎。

在业绩会上，融创管理层公开表示看好房地产，其2019年目标为5500亿元，增幅约为20%，已是大型房企中给出增速较高的企业；中国金茂下调幅度较大，从2018年业绩增长84.7%下调到2019年预计增长17.2%；龙湖定调2019年销售目标仅增长10%；旭辉2019年目标是1900亿元，较2018年销售额同比增长25%，与前两年96%、46%的销售增幅比较，明显放缓。

业内人士认为，一方面，高速增长带来高负债，基于对未来市场的判断，房企近年集中降负债、抓现金流，不盲目追求规模，保持企业良性发展；另一方面，稳地价、稳房价、稳预期仍然是2019年楼市政策的重要导向，在市场预期降温的大环境下，房企会普遍选择趋于保守的应对策略。

“随着调控进入‘一城一策’阶段，楼市会受到利好刺激，特别是部分城市已经出现‘小阳春’现象，这将进一步刺激此类市场的发展。因此，百强房企的销售业绩依然呈现较好态势，对于楼市的预期也比较有信心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“2019年，千亿元、百亿元房企将继续大幅扩容。”

在行业下行阶段，房企销售目标放缓的另一面，房企间的排位竞争主要围绕土地储备量展开。此前，在2018年房地产行业调控持续背景下，短期内为防范市场风险，房企发展总体战略性放缓，以“谨慎投资、加紧去化”为主基调，不仅整体拿地金额及面积出现双降，不同规模及类型的房企在拿地投资战略上分化渐显。

有分析称，2018年企业在拿地方面的理性回归将继续蔓延至2019年。多项指标均反映出，房企在后市销售谨慎的预期之下，于2018年内投资拿地的积极性显著转淡，其中多家龙头房企明确表态控制拿地收支，放缓拿地节奏。

中国指数研究院数据显示，2019年1~3月，TOP100房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%，实现微涨；TOP10企业拿地总额1904亿元，占TOP100企业的35.2%。从拿地金额来看，万科、融创、绿地占据2019年一季度房企拿地榜单前三位，拿地金额分别为311亿元、309亿元以及225亿元。

值得注意的是，此前表示“在拿地上主要是踏准节奏”的融创第一季度揽收不少。数据显示，3月融创中国共拿地27宗，其中以二线城市和中西部地区为主，拿地金额为267.08亿元，成交规划建筑面积431.11万平方米，拿地金额和面积位列第一。4月伊始，融创中国便斥资60亿元于长三角区域，先后揽入5宗用地。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，虽然土地市场目前趋于理性，但迫于销售压力，房企还会积极拿地，甚至会出现高溢价成交的情况。

同策咨询研究总监张宏伟坦言：“今年还是要谨慎点！”他分析称，在拿地方面，2019年房企应重点在二线城市及强三线城市储备“粮草”。一线城市机会虽好，但进入门槛较高且竞争压力较大。普通的三四线城市去库存压力仍存在、市场增长空间有限，企业布局该区域需要谨慎。