住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的大力支持。在此背景下,从2016年开始,龙湖、碧桂园、金地、招商、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式进入长租公寓跑马圈地。2016年被喻为长租公寓元年,准确来讲,万科长租公寓元年在2015年。
万科长租公寓产品线除了大众耳熟能详的青年公寓(泊寓),还有家庭公寓(禾寓)、服务式公寓三个产品线。其中,泊寓是发展规模最大最知名,2017年泊寓加速规模扩张,在全国范围内开拓8.4万间公寓,位于长租公寓行业之首。禾寓和服务式落地项目不多,万科2018年年中发布的一则债券募集说明书有一小段介绍。
以品牌和营销见长的万科,将泊寓业务的运营理念概括为宜居、有爱、友邻、有家、有趣,某种程度上,这与当下年轻人对居住空间的需求不谋而合。
目前,长租公寓形成了自营和长租公寓运营商合作的两种模式,万科就属于前者。
房企背景的长租公寓具有天然优势,依托公司底盘开疆拓土,节省寻找租赁物业的时间,降低人力成本。同时还可以整合地产开发业务积累的改造装修、运营管理的资源和经验,更有的放矢。有品牌背书,通过产品设计、运营管理能力实现租金溢价,万科泊寓单位面积租金高于周边住房。
经过短短几年的发展,长租公寓被视为万科“城乡建设与生活服务商”战略的一个环节,战略地位显著提升。在万科2018年第一季度报告内,长租公寓已经上升为公司内部核心业务,仅次于住宅开发和物业管理,业务布局已经上升到整体战略层面。
在2018年年报中,万科将租赁住宅业务提升为核心业务,继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局,提升已获取项目的开业效率与经营质量。
破解两难
诚然,尽管有万科强大的品牌背书,划入核心业务的长租公寓发展并没有顺风顺水。现金流大、回报周期长、融资压力大、租金回报低、运营机制不成熟是长租公寓面临的普遍难题,万科泊寓自然也不例外。
说到底,最大难题是运营难和不赚钱。
泊寓门店人房配比本1比100,每个工作人员要管理100多间房。管理任务繁重导致处理问题不及时被客户投诉。
如何提高管理效率与管理质量成为一个很重要的事情。泊寓通过改造后台管理系统,搭建互联网线上APP平台将租赁各环节进行线上管理,实现APP线上预约看房、线上签约等功能。
有机构调研了行业多家长租公寓企业,发现目前行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期至少需要6年。
2-3%的盈利水平还建立在一个基础上——整体出租率保持在95%以上,但目前行业TOP10的平均出租率也才90%。
长租公寓要活下去,一要有资金,二要有房源。
2018年8月3日,万科发布长达293页的《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》,涉及住房租赁内容仅有5页,关于长租公寓商业模式的描述只有400字,对于长租公寓的租金收益、盈利能力未做说明。
募集说明书显示,此次发债规模80亿元主要用在租赁住房上,补充公司运营资金达24亿元。明显可以看出,万科在用公司信用背书融资,未来还债还需要住宅业务输血,直到租赁板块业务产生收益能够覆盖所有运营成本。
截至2018年底,万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行,为租赁住宅业务发展提供资金支持。
2019年2月25日,万科面向合格投资者公开发行2019年第一期住房租赁专项公司债券,发行规模不超过人民币20亿元,5年期品种,发行价格为每张人民币100元,债券的票面利率为3.65%。
目前来看,长租公寓的运营还需要集团源源不断的输血。这笔钱对支撑长租公寓的长远运营来看,依然是不够的。
为了破解拿房的难题。2017年9月,万科将视角瞄准拥有庞大体量的城中村,提出“万村计划”。与福田区南园街道办宣布合作,采取“城中村综合整治+物业引进和管理+城市化商业运营”的运作模式,对辖内城中村玉田村进行治理。这是万科乡村振兴业务的第一站。
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