【长租公寓成绩单】万科：与市场的艰难对赌

　　在2018年城市共创大会上，王石为“万村计划”站台，首次提到万科正大力推行的改造城中村的“万村计划”。

　　谁也没想到，在成功改造坂田围仔村和福田玉田村后，“万村计划”在清湖村碰壁了。

　　2018年6月11日，富士康员工在龙华厂区内张贴了一张公开信，批判“万科来袭，人心惶惶”。参与清湖村改造的开发商不仅万科一家，整个清湖村像分蛋糕一样，被切成了三块，其中一块给了万科，一块给了金地，还有一块给了另一家开发商。公开信将矛头仅指向万科，万科不免有些冤。

　　尽管万科的本意是，尽量不过分的抬高房租，让原住民能住在原处。只是清湖村人此前没有接收到这些信息。事后，万科针对清湖村改造计划争议发了情况说明，详陈两个已改造项目的价格趋势。

　　新业务虽然火力全开但好景不长，深圳“万村计划”也在去年年底被叫停。

　　2018年11月，负责万村业务的南方区首张纪文在内部下了死命令，要求全面暂停签约新房源。工程进度的严重滞后，收益率的差强人意是促使张纪文下死命令暂停拿房的原因。

　　半年后，张纪文卸任南方区首，转任万科梅沙教育集团CEO。张纪文是万科新业务导向派掌门人，鼓励发展新业务的“八爪鱼计划”就是他提出的。

　　不过，“万村计划”的启发意义在于促使深圳市政府发布了城中村整体规划，对城中村综合整治业务进行了制度化规范。

　　每一天都是租房的好日子还很远

　　早两年，长租公寓正值风口浪尖，作为房企转型的一个新方向，长租公寓被寄以厚望，疯狂砸钱抢占市场。经历2018年的洗牌，多家曾雄心壮志喊出三年要拿100万套房源的房企放缓扩张步伐，收敛创新业务，不少暂停拿项目，甚至转手在营项目。

　　长租公寓运营像跑马拉松，跑得慢看不到变化，但运营方必须保持初心和匠心，坚持服务租客，这门生意才是长久的，才能获得客户认可。

　　有业内分析人士指出，租房成本、装修成本、运营费用，以及空置成本，导致一些长租公寓的盈利状况非常堪忧，这笔账很难算。

　　万科泊寓的商业模式轻重并举，一方面，自持项目开发泊寓，看重物业未来升值;另一方面，以轻资产承租物业，一般签约10-15年。目前，长租公寓行业投资回报周期普遍较长，轻资产模式回本普遍在 5-8 年，万科的盈利能力稍微好点，预计5年能回本。

　　在万科2018年中期业绩推介上，万科总裁、首席执行官祝九胜坦承，低估了长租公寓运营难度。

　　由于长租公寓业务长期亏损，朗诗集团5月13日披露公告宣布剥离亏损的长租公寓业务及物业管理、建筑设计及园林绿化景观等的非地产业务，聚焦绿色科技地产核心业务。

　　因资金链断裂而爆雷的小品牌长租公寓更多，好租好住、爱加爱、长沙优租客、鼎家、寓见就是典型的例子。

　　万科泊寓在大规模扩张的过程中，也暴露出运营管理能力欠缺的问题。网络上出现不少吐槽泊寓的声音，有人吐槽甲醛，有人吐槽水管漏水，有人吐槽退押金时间长。

　　比起一般的租房，长租公寓的租金大约要高出5%。泊寓的客户主要面向18-40岁的城市青年，逐渐上涨的租金让年轻租房倍感压力。

　　半年租约满后，租金将面临上涨的可能，涨幅一般在200元左右。有租客可能就考虑换地方住。哪怕只是一两百元，也能成为压倒租客心理承受线的最后一根稻草。

　　即使泊寓的整体出租率保持在90%以上，这已经是行业非常靠前的水平，但由于前期投入成本高(拿房成本、改造成本、运营成本)，资金回本时间依然还很长，至少5年时间。

　　必须要承认的是，长租公寓盈利是件细水长流的事情。万科董事会主席郁亮就曾表示，长租公寓本来就不应该赚很多钱，主要是解决居住问题。

　　但是不赚钱的业务如何让投资者投资，又如何获得长远发展?

　　作为长租公寓的先行探路者和“富二代”玩家，万科长租公寓的这条路究竟要如何走下去，是个值得思考的问题。

　　正如万科在2018年致股东书中所言，这样一个时代，“危”与“机”并存。是“危”还是“机”，取决于其选择和行动。

　　或许有那么一天，长租公寓摸索出一个成熟的盈利模式，万科可以很骄傲地说每一天都是卖楼的好日子，同时也是租房的好日子。