中秋小长假全国楼市成交平淡 部分房企故意弱化金九银十概念

　　房企整体负债创五年新高

　　从房企负债变化情况来看，今年上半年房企整体负债水平，处于近五年以来的高位。

　　克而瑞监测数据显示，2019年上半年174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%，达到2015年以来的最高值;如果将永续债计入，174家房企的净负债率约97.73%。

　　对于房企净负债率水平上升的原因，杨科伟分析称，这与今年一季度楼市销售及房企融资出现“小阳春”有关。今年三、四月土地市场较火热，房企拿地较积极，不少房企抓紧时机展开一波融资，使得现金流出较多。

　　但5月以后，房地产融资环境发生变化。监管部门不仅收紧了房地产信托融资，对房企海外发债用途也做出进一步限制。

　　“在融资环境收紧的背景下，由于房企投资要有足够的自有资金支付，其在拿地环节的杠杆率有所降低，投资因而变得相对谨慎。”高院生认为，“房企拿地谨慎的另一个原因是，在融资与销售均面临一定压力下，有必要降低企业负债率以提高财务安全。确保现金流安全、强调销售回款，成为很多企业今年下半年业绩一项重要指标。”

　　就融资政策变化对房企投资的影响，有开发商表示，一些通过“前置融资”拿地加杠杆的企业，受到的冲击尤为明显。

　　一家浙江房企投资部负责人表示，“前置融资”在地产投资圈被简称为“前融”。

　　他介绍，“其操作大致为，拍地前先缴纳一部分土地保证金，竞得土地后先支付首笔土地款，此后再分期或一次性付清余下土地款。而‘前融’一般在拍得土地后，房企通过信托进行过桥贷款用于支付部分土地款，后续再通过银行或信托以项目开发名义展开其它形式的贷款，当项目开发达到预售标准可预售后，房企通过销售获得回款，可以快速偿还银行贷款或其它形式的融资。”

　　“‘前融’主要发生在土地支付这一环节。银行要在房企支付土地款后，才发放开发贷，房企也因此才能获得后续开发中的重要资金。但土地款的支付，有些项目因土地成本较高，也是一笔不小的支出。严格来说，土地款应由房企自有资金支付，但房企为加大投资力度及充分利用市场资金，往往想借用资金来撬动更多项目。”该房企投资部负责人补充道。

　　据了解，此前房企也曾通过资管计划来进行前置融资，资管计划被严控后，则通过信托来支付土地款。有一段时期由于一些分支机构会这样操作，从而成为行业一种通行的做法。

　　“今年五月融资收紧的一个重要部分，就是收紧了用于支付土地款的‘前融’。银保监会深层穿透管理，使得这种处于一定灰色地带的操作受到严格监管，这对房企投资去杠杆的影响的确比较大。”上述房企投资部负责人说。

　　(房掌柜整理自财联社、中国房地产报、中国证券报)