【掌柜日报】明确规定：中介炒作商办房可居住将进行严查

    昨日，北京市住建委、市规划和国土委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称《公告》），对开发商新建销售商业、办公类项目（以下简称商办类项目），以及中介违规宣传销售商办类项目进行了明确规定。

    为二手房“降温”后 再次“速冻”商办房

    “逢涨必查，逢炒必办。”市住建委有关负责人昨日表示，此次针对商办类项目推出限购措施，是因为近期政府部门推出组合拳打击二手房违规销售为楼市降温后，网络、中介等转而炒作商办类项目价格、违规将商办类项目改为住宅的行为。

    相关措施自《公告》发布之日即3月26日开始实施，据悉，市住建委已于昨日15时停止了三个违规商办类项目的网签。

    《公告》明确规定，开发企业新建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。商办类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，购买者不得将房屋作为住宅使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

    对于这一新政执行前已经销售的商办类项目，再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但是，个人购买者应当名下在京无住房和商办类房产记录，且于申请购买之日已在京连续5年缴纳社会保险或连续5年缴纳个人所得税。

    市住建委有关负责人说，此次新规打击的是违规销售、炒作商办类项目的行为。

    中介炒作商办房可居住 最严将吊销执照

    《公告》还要求，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，中介机构不得以任何方式宣传规划用途为商办类的房屋可以用于居住，对违规代理商办类房屋销售或虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

    市住建委有关负责人解释说，此次《公告》是从商办类项目销售的各个环节，针对开发商曾经使用的“商改住”，以及中介机构炒作“商办房可居住”等行为进行严厉打击。

    《公告》显示，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门将依法收回土地，商业银行将对该企业在北京市项目暂停授信。

    住建委昨日已停止三违规项目网签

    据了解，市住建委昨日下午已经全部停止了三个违规商办类项目的网签，分别是万科天地、恒大未来城和泰禾中央广场。

    这些在售项目的土地用途均为商业式办公，但是万科的销售人员对媒体介绍，交房时有独立的卫生间和住房，可以居住；泰禾中央广场和恒大未来城的样板间设计有卫生间和厨房，这与商办类项目的用途相悖，实际上已经是按照住宅出售。

    “他们把老百姓带入了一个误区。”市住建委有关负责人说，这些销售行为让购房者认为商办类项目可以居住，改变了它的性质，应当让商办房回归其本质属性。

   释疑

    买商办房无上学资格

    专家指出，大众熟知的商住房，实际上是开发商改变商业、办公类项目的土地使用性质和立项规划，以“不限购”的噱头进行销售，实际上产权证上写的都是商业办公性质。

    市住建委有关负责人说，商办类项目的水、电、气、热都与住宅的收费标准不同，而是商业办公的标准，不能落户，没有配套教育设施，自然也不会有上学资格。但是有些中介和开发商在销售过程中违规炒作，让购买者误以为和住宅一样，实际上让购房者吃亏上当。

    据介绍，商办类项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。购房者购买商办类项目的贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，不能申请住房公积金贷款，而且在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠。此外，由于商办类项目不是住宅，用作居住时业主维权也很困难。

     专家说法

    “商改住”将成为历史

    北京市房地产中介协会会长李文杰表示，此次出台的商改住新政，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理，继续顶风作案的，后果很严重，一经查实，收回土地，银行在全市范围内暂停授信，代理机构注销。在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，商改住这个商不商住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。

    首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池表示，北京此举让住宅回归居住属性的同时，也让商业办公用房回归承载业态的属性。

    赵秀池说，商业办公项目按照规划用途进行开发、建设、销售、使用，是国家规划法的要求，但部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的“商改住”，并将其作为住宅销售给个人，存在欺骗购房者的嫌疑。购房者购买“商改住”产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。同时，由于此类项目居住与商业办公行为混杂，商业办公的经营也会受到一定影响。

    赵秀池表示，此次新政要求商办房单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性，是对之前“商改住”行为的“拨乱反正”。从目前的实际情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下，限制个人购买此类“商改住”产品，实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品，是对消费者的保护。同时，也是对商业办公正常经营活动的保护，让这类产品回归承载业态的属性。