山东房产经纪业36年发展历程 从日进斗金到关门减员

随着住房福利制度的终止和货币化分房制度的启动，二手房市场在山东各地开始兴起。与此同时，山东房产中介行业也经历从无到有，从小到大，在短短几年内迅速崛起，成为房地产市场中不容忽视的新兴力量。纵观山东房产中介市场36年的发展历程，山东房产经纪行业大致经历了复苏期、初步崛起期、蓬勃发展期以及突变调整期四个阶段，期间，山东老百姓们也从过去的“要住房”找单位、找领导转向“要住房”找市场、找中介。36年间，房产经纪成了市场与消费者之间架起的一道桥梁，对带动房地产市场转动起到了很好的润滑剂作用。本版撰稿记者 张玉

{复苏期}

换房站出现 “房虫”大行其道

1978年改革开放以前，房地产经纪活动被列为八种投机倒把行为之一，是被严厉打击和取缔的对象。1978年之后，国家对经纪活动的限制开始松动，经纪服务主体开始在齐鲁大地上出现，民间房地产市场开始形成。“那时候，虽然‘被抓到’不会杀头蹲牢房，但从事房产经纪活动明面上仍是违法行为，干这行的基本上都是闲散人员，且交易过程都比较隐蔽。”在济南土生土长的市民赵先生告诉记者，自己的母亲当年就“秘密”从事过房产经纪活动。据了解，在房产经纪行业的复苏期，像赵先生母亲这类人员多是熟知房地产信息，熟识房地产相关法律，房地产管理部门的离休、退休、退职、停薪留职人员以及城镇无业人员，他们成分复杂，整体素质不高，多被蔑称为“房纤手”、“房虫子”、“房蚂蚁”、“掮客”等。

20世纪80年代中后期，随着房地产交易量的上升，济南等城市出现了自发组织的半地下的住房交换、租赁市场。这些市场出现在马路旁、天桥下、公园里等人口聚集的地方，是闲散经纪人活动的主要场所。复苏的房地产经纪已在加快房地产有效流转、改善人民居住条件等方面显示出积极作用。

不过，由于这段时期是山东房产经纪行业的起步期，难免具有交易规则缺失、行为失范、组织松散、整体服务水平较低等特点。据一些“老济南”回忆，当时的房地产经纪服务还未完全市场化，主体成分庞杂，“二房东”等违法房产经纪纠纷层出不穷，严格地说，还算不上是一个独立的行业。

值得一提的是，1985年前后，由山东各地房地产行政主管部门设立的事业单位性质的换房站、房地产交易所、房地产交易中心或房地产交易市场(1998年名称统一为“房地产交易所”)这类官办官营的机构陆续出现，承担着市场管理与房产交易服务职能。

{崛起期}

经济活动合法化 行业鱼龙混杂

1992年邓小平南巡讲话，推进了我国社会主义市场经济发展的进程。1994年《城市房地产管理法》出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此，房地产经纪人成为正当职业，山东房地产经纪行业走上了市场化发展的道路。

在1992—2001年期间，济南等地房地产经纪机构大量成立，从业人员快速增加。然而，这段时期的房地产经纪行业可以说是鱼龙混杂，很多公司的名头一般都是房地产信息咨询公司，投资顾问公司等等，可他们都在从事着中介业务，一般都是代客户看房成交之后收取佣金和卖信息两种方式。“那时，房产中介行业在济南的口碑不高，”据曾在济南从事过房产经纪工作的王先生回忆，当年，他所在的公司打的是房地产信息咨询的旗号，作为业务员，他的主要职责是带求租者看房。“除了我们这些业务员，文秘的工作也很重要。”王先生说，公司先利用广告上的报价比实际低的方式吸引求租者打电话进来，文秘接电话与求租者沟通后，将求租者约到公司交钱，交完钱后文秘会把“房主”的电话给求租者，每天也会给求租者几个电话让其自己联系“房主”去看房。“但是谁都可以想到，哪里有那么便宜的房子啊，所以一般会采取找人当托儿的手段，一般的托儿就是我们这些业务员。求租者给‘房主’打来电话，我就以种种借口托辞，到最后跟求租者说我的房子已经租出去了……求租者只能再打电话到我们公司找房源，基本几次之后也就什么都明白了。”王先生还透露，如果求租者找到公司要求退钱，那一般就采取武力解决。

此外，1996年前后，山东各市、区(县)的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪人合法化和房地产经纪机构的建立，房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。

{蓬勃发展期}

连锁模式为主 全行日进斗金

2001—2007年，山东房地产市场供需两旺，二手房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。“2005年之后，济南的房地产经纪机构可以说是遍地开花，”王先生告诉记者，由于当时行业形势一片大好，很多中介机构“日进斗金”，出现不少客户主动上门成交、“躺着也赚钱”的奇妙景象。据王先生介绍，在这段快速发展时期，驻济南的房地产经纪机构多采用连锁经营扩展模式，规模不断增大，实力不断增强。

据了解，创立于甘肃兰州的玛雅房屋，是最早在山东开展特许经营的全国性房地产中介连锁机构，2005年进入济南，仅用6年时间在济南地区就发展连锁加盟店近百家，成为济南地区门店最多的房产中介机构之一。同年，北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司(21世纪中国不动产)进驻济南，也开始了急速扩张的进程。

与此同时，房地产经纪队伍空前壮大。据济南一家房产经纪公司区域总监透露，截至2007年，济南的房地产经纪实际从业人员队伍已经破万，其中，有经纪人资格证的占比约为2%—3%。“不过，当年持证人数不多很大因素是报考条件比较苛刻，从全行业的从业人员整体素质和服务水平来看，经纪人队伍的质量与早期相比已经有了相当程度的提升。”

据上述人士介绍，2001年之后，包括济南在内的山东各地市房地产经纪从业人员均呈年轻化趋势，年龄主要集中在21-30岁之间，学历也在逐年上升，八成以上拥有大专学历。同时，房地产经纪人员的专业服务已经从低端提供交易信息、居间撮合，发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、非毛坯咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售代理等领域。据统计，2007年，青岛等地通过房地产经纪服务完成的二手房交易比重已经超过了50%。

{突变调整期}

行业轮番洗牌　部分闭店减员

2007年底以来，受房地产市场固有规律和宏观调控政策的影响，山东房地产市场出现购房者持币观望、买卖成交量持续萎缩、房价徘徊不前甚至小幅回落的变化。房地产市场的这种变化，迫使“以交易量为生”的房地产经纪行业进入调整发展时期，其主要表现是经纪业务量下滑，经纪机构关门，经纪人员流失。如成立于2007年的本土品牌——济南蓝泰房地产经纪有限公司,曾是济南地区的领军级房产中介,发展速度惊人,然而今年以来,蓝泰地产众多门店由于不景气的业绩开始纷纷关门裁员。

除了一些本土中介品牌，在济南房地产经纪行业更具话语权的外来大型连锁机构的三轮洗牌，在这段时期全省该行业的波动中则更具代表性。

2009年5月，21世纪中国不动产总部就济南区域分部资格问题与山东三联集团爆发“摘牌”之争，2010年1月，三联正式被“摘牌”，由济南21世纪不动产24名店东投资的山东凯胜投资有限公司正式接管运营21世纪不动产济南区域分部。与此同时，21世纪不动产济南区域分部面向社会进行大换血式公开招聘，包括区域总经理、区域副总经理、区域授权经理等整套管理班子均出现于招聘名单。彼时，济南区域分部被21世纪不动产中国总部认为是中国最具发展潜力的区域之一，其在济南的单店达到75家，门店数量在济南二手房市场位列前三。

2011年4月，玛雅房屋山东总部发布招聘广告，面向社会公开招聘济南区域总经理、区域副总经理、加盟授权部主管、行政管理以及店长、经纪人等6个职务18名管理人员与员工，同时宣布取消原玛雅房屋济南总部的品牌特许经营代理权。据悉，彼时玛雅房屋山东总部与原济南总代缠斗不休，并相继将对方诉至法庭，给当时在房地产市场面临持续调控情况下艰难求生的济南玛雅房屋带来重创。同年10月，济南玛雅房屋再度“地震”，40余家门店集体翻牌，转投新东家、来自新西兰的国际房地产中介连锁机构哈考特不动产。

2012年8月，济南中介市场再次发生“洗牌”,这次事件的主角之一仍然是21世纪不动产。济南21世纪不动产的三宇和记、孚瑞两大加盟店同时退出21世纪不动产,发展各自品牌,涉及变动门店30多家。

业内人士分析,2012年的“翻牌”事件以及此前几年多次出现的中介品牌变动风波,是济南中介市场进一步发展调整的表现。“2012年之前，济南房产中介市场主要由21世纪不动产、玛雅房屋、哈考特等少数外来大型连锁中介机构把控，其余中小房产中介生存艰难。随着中介行业的不断洗牌，今后的市场竞争将更加激烈。”上述业内人士认为，随着一系列事件的出现,济南中介加盟和发展的“规则”将发生深刻变化，市场将进一步分化,“这对整个行业的健康发展，对房屋买卖双方来说，都是有利的。”