章林晓：楼市“限购令”松绑时机各异 总体且行且近

最近，继南宁、天津、杭州、无锡等地陆续放松楼市限购政策后，安徽铜陵也加入到了松绑“限购”的队伍。相对于南宁等地的“羞答答”，铜陵楼市新政堪称“大尺度”，文件内容涉及购房入户、契税补贴、下调首付比例、提高公积金贷款额度等一系列利好楼市政策。现在，其他城市会否全面跟风还不好说，但可以预料的是，“限购”松绑且行且近将成普遍趋势。

“限购”利弊相参，长久弊大于利

楼市“限购”始自于2010年4月的“新国十条”。2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条遏制房价的举措，被业内称为房地产“新国十条”。“新国十条”有关“限购”的具体表述为：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。

2010年4月30日，北京率先出台“京十二条”，贯彻落实“新国十条”，规定每户家庭只能新购一套商品房，三套房和不合规的外地人购房被叫停。此后，上海、广州、天津、南京、杭州等城市陆续推出“限购”新政。据有关部门统计，截止2011年底，执行限购政策的城市就达46个。

应当说，“限购”遏制房价上涨是符合房地产市场规律的。商品均衡价格理论告诉我们，供求状态决定商品价格是否上涨，商品价格的涨跌关键取决于供求双方力量的对比。房地产市场短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，决定了房价容易上涨下降的特点。

首先，从供应层面看，房地产供应的特点是建设周期长、投资体量很大，很难随着市场的变化而进行快速调整。房地产项目开发周期一般是两年左右，因此，房地产供应量一般是由两年前的投资开工量决定的，房地产供应很难根据市场的变化相应作出迅速的调整。

其次，从需求层面看，房地产需求的特点则是随市场态势而迅速变化的。房地产市场市虽说存在刚性需求，但从中短期讲并非是刚性的。一个人只要没露宿街头，其住房需求就是改善性的。改善性需求有两个特点：一是时间上等得起，二是消费决策同时兼顾投资决策。于是，在中短期，房地产刚性需求消失了，市场存在“追涨杀跌”特征。

房地产市场短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，决定了房价上涨下降的特点。因此，房价一旦上涨，如果没有调控，在短期内往往会出现量价齐涨的疯狂场面，房价的上涨幅度很难预测。而房价一旦下跌，如果没有调控，则在短期内房地产需求往往容易突然消失，下跌幅度常常难以控制。

有鉴于此，房地产调控在短期应该侧重于需求，而在长期则应侧重于供应量和供应结构的合理调整。2009年下半年全国房价再次疯狂飙升，至2010年一季度全国商品房销售均价达5193元/平米，同比增长16.4%。在这种房价上涨的背景下，为缩小住房需求范围，当时出台“限购令”降温楼市，可以说是完全符合房地产市场规律的。

实践证明，“限购”遏制房价上涨是富有成效的。2011年1月5日，中国指数研究院发布的100个城市房价监测数据显示，2010年12月份已有18个城市房价环比下降，其余82个城市涨幅也得到了明显遏制。2009年广义货币（M2）同比增长27.6%，2010年在此基础之上又同比增长19.7%。在广义货币（M2）如此高速增长背景下，如果没有限购等行政性调控政策措施，房价的上涨幅度是不可想象的。

不过，以“限购”为代表的行政措施虽然在短期内效果显著，但长期讲也存在明显的弊端。“限购”虽然在短期内降温了楼市降低了房价，但在中长期却给房地产市场带去了因行政措施的“锁定”而使价格“浮标”失去灵敏度的后果，最终必然是以丧失市场效率为代价的。因此，从长远讲，“限购”是弊大于利的。