【掌柜日报】东莞楼市十年关键词大盘点 哪个更扎到你心了？

2011年7月，贷款基准利率上调，达到了7.05%，东莞房贷持续收紧，首套房纷纷在基准利率的基础上继续上浮5%-20%。直到2012年，房贷才稍微迎来松绑，回调到基准利率。

2013年，国五条的颁布让东莞房贷紧张的局面越来越厉害，本土银行的首套房贷利率普遍上浮10%，且不保证放款时间，更有甚者暂停了房贷业务。到了2014年，东莞各大银行的房贷利率继续上浮，最高达35%，这时的房贷年利率基准是6.55%，后来，国家鼓励房贷7折优惠，东莞才有银行陆续执行房贷新政。

2015年，央行多次降息救市，房贷基准利率首次下调至4.9%，突破了历年来基准利率的最低下限，该基准一直延用至今。

恢复基准利率、上浮10%、上浮15%、上浮20%、暂停贷款……从2017年3月至今，东莞房贷政策大转变，利率实现了“多级跳”。

刚开始，部分人认为年底收紧房贷是银行惯例，到了第二年年初就会放松，然而，2018年已过大半，但银根愈发收紧。据东莞中原监测数据显示，截至2018年5月，东莞大多数商业银行首套房贷利率上浮20%及以上(即5.88%)，二套房贷利率以上浮25%~30%为主，有六家银行停贷。

银根收紧的另一个附带影响是，放款时间延长，很多购房者2017年的房贷申请至今仍未审批下来，这让购房者在房地产交易中显得很被动，对开发商的资金链也是个严格考验，房企资金回笼的压力不小。

NO.9 二手房命运如过山车

早期，东莞的新房价格还没涨起来，人们更多倾向于购买新房，二手房市场较为冷清，依靠二手房生存的中介步步维艰，甚至在2007年还引发了一阵关店潮。

后来，随着新房价格慢慢攀升，二手房因其高性价比受到市场欢迎，中介得有用武之地，另一方面，在深圳客入莞后，东莞楼市盛行二三级联动，中介群体除了兼顾二手房市场外，也着力于拓展新房市场，于是乎，中介门店越开越多，但这种向好的局面却在2017年开始迎来拐点，促成这一拐点的正是二手房市场遭遇寒冬。

2017年，东莞部分热门区域的二手房价出现“倒挂”——二手房价高于新房，不仅如此，由于二手房不限购导致成交量上升，二手房卖家反价现象也增多，这让买家很是苦恼。而下半年信贷的收紧也对二手房不友好——房贷利率上浮幅度比新房更高、额度更少。紧接着，2018年，又一招“三价合一”祭给二手房市场，让二手房市场没时间喘口气。

这一政策虽是为了打击阴阳合同、规整二手房市场而出台，但也在无形中拔高了二手房买家的购房门槛，往后，购房者要想买二手房，要么多交税，要么多交首付。

据部分中介从业人员透露，三价合一的执行致使二手房市场成交量下滑明显，目前成功交易的多是全款支付及购买“满五唯一”房子的客户，但这数量毕竟有限，更多的客户被卡在三价合一上，受此影响，中介们也会更多偏向新房市场。

业内人士表示，在目前这种情况下，东莞的二手住宅成交量还将持续在低位运行一段时间，全市整体二手房挂牌价将逐步回归理性。

NO.10 公积金贷款政策不断完善

东莞的公积金政策从2002年12月16日开始启用，几乎每年一变，光贷款额度就经历了“缴存6个月最高可贷46万”到“8倍缴存金额”严控，再到“首套房最高可贷120万”的转变，同时，贷款门槛也在不断调整。

起初，申请公积金贷款没有现在那么多条条框框，只要正常缴纳6个月即可申请。2009年，东莞公积金最高可贷46万，当时房价仅6000元/㎡，贷款46万买房绰绰有余。

2012年，公积金政策进行了一次大调整，实行差别化住房贷款以及“认房又认贷”政策，只能用以申请购买144平以下的自住房，这对改善需求和“双拼房”市场造成了一定打击，但对首次置业刚需而言，公积金贷款仍是买房好帮手。

2013年是东莞公积金贷款政策的重要分水岭，颁布了“8倍缴存金额”以及满12个月缴存时限要求，被称为“东莞史上最严公积金政策”。当时绝大多数购房者都被“8倍余额”拒之门外，只有机关单位缴存时间较长的少数群体才有资格申请公积金贷款买房。

不过，“8倍余额”限制没有持续太长时间，于2015年被取消，那一年，贷款额度调整为“个人最高可贷50万，夫妻最高可贷80万”，还重启了“认房不认贷”。2016年，东莞限购后，公积金贷款政策也跟风收紧，最低首付比例上调至3成，向商业贷款看齐。

到了2018年，公积金贷款政策迎来利好——不仅放宽了港澳户籍贷款条件，取消了个人贷款和家庭贷款的区分，首套房最高贷款额度调整为120万、二套80万，给市场打了一针强心针。

不过，由于公积金贷款申请门槛较高，受缴存基数、账户余额等限制，购房者很难申请到最高额度，因而，公积金贷款对于买房而言较为鸡肋。

掌柜点评：

十年来，在一双“无形手”和“有形手”的有意撩拨下，东莞楼市有过繁荣，也有过低潮，跌跌宕宕却仍不断沿着轨道前行着。十年后的东莞楼市又会是怎样呢？那时候的关键词又有哪些？这一切正等待我们去抒写。