万科对多元化业务进行收敛调整 当下稳地产开发业务

　　10月份，万科通过收购华夏幸福(600340,股吧)5家项目公司的部分股权的方式，同华夏幸福合作其位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地。进入11月份，万科斥资3.55亿元将恒大集团旗下嘉凯城(000918,股吧)5个房地产项目公司揽入怀中。随后，又以15.82亿元收购海航基础的兴华实业项目。

　　在直接拿地方面，根据房产研究结构克而瑞最新公布的数据，万科以1250亿元拿地金额位居行业榜首。

　　一时之间，市场上关于万科疯狂拿地的说法不绝于耳。郁亮对此进行了驳斥，他表示，观察万科拿地成本在销售总额中的占比便能了解清楚，万科维持正常运作需要多少土地，与其他房企的拿地数量相比，到底是多还是少。

　　“目前，万科从公开市场获取的土地占比大致在50%。而且一直以来，万科都是通过收并购合作完成项目发展，现在主动找万科来进行合作的企业多了，我们的选择自然也就多了。”郁亮补充道。

　　收敛聚焦新业务

　　早在2012年，万科便提出地产行业已经进入白银时代，随即开始战略转型，重新定位为“城市配套服务商”。在2017年年报中，万科提出升级为“城乡建设与生活服务商”。

　　谈到发展多元化业务的初衷，郁亮称，这与万科的工作原则有关—不赚最后一个铜板。“我们去很多地方是能赚到钱的，但赚到这个钱之后要能够有第二笔钱可以赚。”郁亮表示，万科是在别人贪婪时没有那么贪婪而已。

　　2014年末内部会议上，郁亮曾表示，转型初期，万科要乱三年，将在未来3年之内允许混乱的存在。创新业务如果没有冲突，几乎不太可能。所以我们在准备迎接冲突的到来。

　　根据他给出的时间表，创新业务要形成一个可行的模式，至少需要3年时间。而未来十年万科要做到万亿大市值，其中新业务要占到半壁江山。

　　此后在多元化领域，万科不断通过扩大规模来放大新业务的势能。而通过并购、参股新业务公司等方式，万科相继完成了对商业、物流仓储、养老、冰雪度假、教育、产业办公等业务的探索和布局。

　　三年试错期已至，在规模大步发展之后，多元化业务的盈利贡献仍然有限，尚不足总营收的10%。于是，收缩多元化战线，进行进一步聚焦，摸索盈利模式，成为万科现阶段的发展重心。

　　未来科技赋能发展

“未来的万科，由过往30年积累百万级客户，变为每年与人千万级触点，和场景的亿次交互，将为城乡50%的主流客户提供产品和服务。”

这个属于未来的场景，显然多数人还难以理解，否则不会在万科董事会主席郁亮回答出“不以赚钱亏钱来衡量战略对错”来回答多元化盈利模式问题的半个月后，又被质疑万科是否转型过早，且过于忧患审慎。

据万科披露的销售数据，2018年1~11月份，公司累计实现合同销售面积 3599.0万平方米，合同销售金额5439.5亿元。 就前三季度的销售而言，销售增长不足一成。

尽管围绕白银时代和未来所作出的种种业务，其中一部分万科甚至连盈利模式都未摸索清楚。譬如被万科称为探索业务的养老地产，譬如全面暂停签约新房源的万村计划。

万科此前对外宣称，万村计划照常进行，并未停止签约新房源。但张纪文如今终于在会上承认这一流言。

“万村计划分4步走。第一步是，未来如何运营，一年前完成了；第二步是铺排规模，完成7-8万间规模，如今也已完成；第三步是需要将这些量进行打磨；第四步，思考用什么方式扩大？现在我们正处于第三阶段，但这不是最近才暂停的，是一年多前就决定了今年9月左右暂停。”

相比谈交互的张纪文，孙嘉的发言更互联网化，他宣称以科技赋能官的身份出席这场交流会，而非万科执行副总裁、首席财务官。

孙嘉以Katerra、WeWork两家国外公司举例，它们应用大数据分析、建立机遇BIM的核心数字化开发平台，来实现低成本高效率的企业管理，提升办公体验。

孙嘉称，科技在改变，也许会彻底颠覆传统的不动产业。“我们的业务越来越复杂，客户越来越广泛和多样，利用科技赋能，既有内部动力也有外部压力。”

万科科技赋能的发展路线图是，2016－2018年实现信息化，主要是打基础为万科业务服务；2019-2021年实现数字化，建立连接促进共享，充分实现数据价值；2022－2024年实现智能化，利用智能应用，构建行业生态平台。

但如何量化抽象的互联网＋不是件容易的事，科技赋能每年给万科节省了多少成本，增加多少利润？

孙嘉告诉第一财经，“万科做过模型测算，但现在很难给出IT方面的投入产出比的具体指标，其实平安这些公司投入比万科多得多，他们告诉我这些投入很值得，我也相信。”

万科短期内并不指望科技赚钱，其更远期的目标是在万科40岁时，科技能成为万科的行动力。

但当下，万科要“活下去”，而且活得更好。至于那个一直漂浮在万科上空驱之不散的问题，郁亮说，“大家一说到活下去，就联想到讨饭，理解错了，别人说活下去的时候可能真的活不下去了，但我们这么说只是谨慎。万科不是乞丐。”

（房掌柜整理来自时代周报、第一财经）