雅居乐进入多事之秋 首席财务官张森辞职潘志勇接任

　　何敬丰的父亲何厚照是何厚铧长兄，生前是澳门大丰银行董事，祖父是人称“澳门王”的大丰银行老板何贤、伯公是恒生银行创办人何添。何敬丰曾大方承认，显赫家世对公司生意“一定有帮助”。

　　值得一提的是，何氏家族祖籍广东番禺，不管邀请雅居乐入股的是何敬民还是何敬丰，广东商人花2亿维护这一段同乡交情，看上去十分值得。

　　虽然投资额较小，但却不妨碍市场对于雅居乐造车的猜想，实在是因为这家房企在多元化方面迈出的步子太大了，尤其是在如今万科高喊“收敛、聚焦”地产主业的行业背景下，雅居乐的多元化投资更显另类。

　　按照雅居乐的官方说法，公司目前已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理等八大产业集团并行运营的格局。

　　与大多数同行稳固基本盘的共识不同，雅居乐早早提出了向非房地产业务要规模、要利润的发展思路。

　　在最近的一次路演中，雅居乐管理层明确向投资者提出，房地产销售将以低双位数的速度增长，公司主要的增长动力将是非房地产业务。

　　年报显示，2018年，雅居乐地产项目累积预售金额为1026.7亿元，这也是雅居乐首次迈入千亿俱乐部，但距离此前既定的1100亿元目标仍有近80亿的差距。在观点指数发布的2018中国房地产销售金额排行榜中，雅居乐位居31位。

　　或许是往日荣光不再，相较于同行普遍在去杠杆，降负债，雅居乐选择负债扩张。

　　截至2018年末，雅居乐的负债金额为1755亿元，较2017年同期的1192亿元增长了563亿元。借款885.29亿元，其中短期借款353.33亿元，同比增长30.2%，长期借款531.96亿元，相较2017年的345.29亿元增幅超过54%，直接导致其净借款/总权益从2017年的71.4%升至79.1%，资产负债率从2017年的73%上升3个百分点至76%。

　　负债的增加也使得雅居乐借款成本大增，2018年，其借款成本为50.56亿元，较2017年的33.13亿元增加52.6%。

　　雅居乐今年的地产销售目标更趋保守，仅定为1130亿元，同比增幅只有十个百分点。

　　除了行业下行的环境压力外，雅居乐调低地产增速预期，很大一部分原因是老板陈卓林将一些精力放在了多元化业务上，他甚至希望今年非房地产业务的营收比例可以达到15-20%，而去年这一占比仅为当年总收入的6.5%。

　　与老板期望相对应的是，雅居乐对非房业务相当可观的投入金额。

　　雅居乐2018年除地产主业外的投资额高达165亿，而支付土地金额约为335亿元，以此计算，这家公司去年非房业务投资已占到总投资额的三分之一，这在所有房企中都处于绝对高外，显示出雅居乐对多元化业务的投资力度。

　　雅居乐集团从2016年正式启动多元化进程。2014-2016年，集团负债情况较为稳健，三年内资产负债率分别为66.76%、64.20%、66.48%;但2017和2018两年，负债率已经逐渐攀升至72.96%和76.14%，总负债规模也急剧攀升。

　　今年，雅居乐还会继续维持这一投资力度，他们准备了100亿元用于非房地产业务投资。

　　但这些大规模投资短期内显然难以看到效果，新业务的产出与投入也并非成正比。

　　去年算是雅居乐多元化继续发展的一年，来自物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务的收入分别为21.33亿元、 7.22亿元、1.89亿元及6.14 亿元，总计36.58亿元，占总收入比重仅为6.52%。

　　这并不妨碍陈卓林对新业务有更多期待。以房管所代表的代建业务为例，陈卓林甚至自信公司可以“再造一个地产公司”。但这显然不是一个容易实现的目标。

　　陈卓林在剖析雅居乐代建业务模式时称，公司按照销售金额收费，品牌费为3-5%，一般按照销售额当期提取，个别项目每年或者半年结算一次。好的项目不排除还参股5-10个百分点。并且卖出价格超额部分有分享，股权比例有分享，盈利模式清晰。

　　“18年100多个项目找我们，三年后肯定是两位数的利润，基本没成本，就是用雅居乐三个字外加派个项目总。等于做多一个地产公司出来。平均有6个点纯利。绿城代建目前做的最好，市场已经给出了30倍PE，我看了很高兴，所以我们一定要把房管做大做强，到时候拆分出来，市值比开发商还要高。”

　　雅居乐用来对标的绿城代建，2010年正式启动代建业务以来，2018年销售额达到552亿元，但净利润却只有3.45亿元，一直提出的上市计划也没未能成行，显然这种模式想要在资本市场获得认可，也并非易事。

　　虽然雅居乐目前没有披露代建项目的详细情况，但位于武汉的雅居乐国际花园，因为其特殊的管理输出模式，也不失为观察雅居乐代建能力的一个案例。