杨红旭:近期中国三十五个主要城市房地产的风险排名

　　2013下半年以来，35城住宅库存仍呈现逐步上行态势;另外，2013年房企购地规模较大，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，2014年下半年和2015年上半年，新房供应将明显增长，而总体住宅库存仍将持续上升。与此同时，经历了2012年市场复苏、2013年回暖，进入2014年以来，多数城市需求萎缩。因此，部分城市供求关系将得到缓解，而多数城市将形成供大于求的格局，这将有助于房价降温。

　　从综合排名来看：兰州、昆明、杭州排名前三甲，说明供应压力最大，其中杭州现货库存和期货库存均明显增长，市场降温压力较大。乌鲁木齐、长沙、北京供应压力也较大，其中北京主要是因为2013年房市热闹，引发了土地成交量猛增。厦门、西宁、石家庄等城市排名后三位，其中厦门2013年成交热闹，库存压力小，土地供应少;而西宁和石家庄，过去两年市场回暖力度偏弱，土地成交和房屋新开工面积增长较慢，2014年这些城市新房供应压力相对较小。

　　3.市场供求。市场供求情况主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房和商品住宅期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城供需关系。得分越高，市场供求关系越失衡，供应规模越大，去库存化压力越大，企业进入风险越高。

　　从综合排名来看：兰州、昆明、宁波排名前三位，此类城市说明其供应水平较高，相比之下市场成交规模不足，供大于求的情况比较突出。厦门、广州、上海排名后三位，此类城市代表其市场去化能力相对较强，供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求。

　　4.房价偏离。资产价格存在一个运行规律：上涨之后，就会回落;上涨幅度越大，回落幅度越大。虽然商品房只是具有一定资产属性，并非像股票那样纯属资产品，而且房价变化的黏性较大，但我们的研究发现，从短周期波动来看，过去十年中国有些城市的房价也存在“上涨时涨幅较大，下跌时跌幅较大”的现象。因此，我们导入了房价偏离度与房价收入比偏离度，通过标准化和加权平均，得出35城2013年房价偏离情况。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。

　　从综合排名来看：四个一线城市“无悬念”分列一至四位，主要因为其2012-2013年市场回暖期间，房价领涨全国。2013年，35个大中城市房价偏离整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大。贵阳、昆明、西安排名后三位，此类城市近些年楼市温度不高，房价涨幅不大，房价偏离度最小，体现在其房价收入比没有偏离甚至低于合理值，其房价增幅偏离值低于2%，基本可以判定没有房地产泡沫。整体而言，在未来一年房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，而偏离相对较小的城市，房价跌幅的空间相对较小。不过，房价短期变化主要由供求关系决定，比如严重供大于求的杭州和宁波，2014年的房价调整幅度会明显大于北上广深。在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。

　　2014-2015年度35城房地产短周期投资风险评价结果

　　综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2014-2015年度35个城市房地产短周期投资风险综合指标得分，其中得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降温幅度较大，企业进入的风险越大。反之，则风险相对较小。2014-2015年度，房企不宜在高风险城市购地，但可以关注一下风险较小的城市。

　　综合得分排名前五位的城市：宁波、兰州、昆明、沈阳和太原。此类城市的共同点在于供求关系失衡，市场供大于求，同时未来市场整体需求较弱。其中宁波2013年商品住宅期货存销比位居35个城市之最，达5.2，说明市场未来1-2年去库存化压力最大，房价上涨的空间小。兰州、昆明2013年商品住宅供求比位居35个城市一二位，分别为1.9和1.7。此类城市库存压力巨大，去库存周期很长，企业拿地风险较大。