楼市确认解冻仍有待观察 购房者信心指数处上涨趋势

近日，国家发改委下发了《2019年新型城镇化建设重点任务》通知，其中明确提到的“继续加大户籍制度改革力度、深入推进城市群发展”等内容，此通知引发了市场热议，认为此份通知的下发意味着楼市调控宣告结束，冰冻楼市将重新火热。对此，在一线房地产企业从业十余年并深耕地产股研究的投资者茹万晔对《红周刊》记者表示，放宽落户条件，并不等于放松房地产调控，“房住不炒”的基调并不会因此发生改变。当然，二线省会城市是人口流入的主要城市，房子需求会因此大增，房价会有上涨的动力，相反的是，缺少发展潜力的广大三四线城市住房需求可能回落。

刘学智表示，《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，首先就是着力落实新型城镇化的建设，这对城镇化的发展肯定产生积极影响。城镇化的一大内容就涉及到住房，对房地产而言会起到一定的促进作用。不过，具体来看，大量的二三线城市可能会更受益，因为主要是100万到500万人口规模的城市落户的条件有明显的放开。同时，促进城市城镇化率的提升，无论是城市面积的扩展，还是整体规模的扩大，都会给房地产市场带来新的需求。

释老毛认为，户籍新政实际上是目前的一个大动作，其更侧重于大中城市的户口开放，实际上更符合市场经济和城市化规律，对于房地产市场来说是一剂强心针。

调控政策口风放松助地产股走强

地产股的表现是与房地产政策走向有一定相关性的，无论是A股的万科A、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、新城控股、绿地控股，还是港股的万科企业、中国恒大、碧桂园、融创中国等市值排名靠前的地产公司，均无一例外地在2018年10月中下旬左右进入股价上升通道，要知道地产调控政策的松动时间点也恰恰是在2018年底。

对于今年以来地产股的持续走好，国实一号私募证券投资基金经理李定国认为这与楼市调控政策转向是分不开的。政府在去年11月的政治局会议上只字不提房地产，当时他就判断这次严厉的楼市调控政策即将见顶，迎来拐点，地产股将出现好的买点，“如果按照房企的2019年的盈利来看，地产内房股的动态市盈率只有3到4倍，静态估值也只有4到5倍，这是非常低估的状态。另外股息率也是一个指标，分红率能达到7%~9%”。

专注地产股投资的西蒙战略基金经理李守法也认为，地产调控趋紧以及经济下行等多重影响下，地产股虽然经历了一波大调整，很多地产股股价遭遇腰斩，但随着去年年末以及今年以来货币政策的调整(降准)、减税降费措施的落地、地产调控政策的逐步放松、房企融资成本下降的影响下，很多地产公司手中的楼盘销售出现回升、拿地积极性也有所提高，特别是3月份以来，楼市的明显回暖还大大超出去年底市场的普遍预期，如此情况进一步放大投资者看多的信心。

虽然从龙头房企的2018年业绩表现来看，万科A实现净利润337.73亿元，同比增长20.39%；招商蛇口净利润同比增长20.42%；保利地产业绩快报显示预计净利润同比增长20.33%。港股内房股中，中国恒大净利润同比增长超过100%；融创中国增长50%；碧桂园增长超过60%。克尔瑞数据显示，2018年，千亿房企达到了30家，创下历史新高，其中，近7成利润上涨，平均涨幅达23%。李守法仍预计，龙头房企2019年的业绩普遍会有20%以上的增长，部分增速较高的房企2019年甚至有50%以上的净利润增长。

李守法认为，目前地产股股价对应2019年的净利润，龙头地产公司平均未超过10倍市盈率，这意味着地产股未来具备较大的估值修复空间，以目前申万房地产行业的市盈率中值为16.70倍、市净率中值为1.58倍来看，其虽然相对2018年中旬股价低点分别对应的12.04倍市盈率和1.11倍市净率有所抬升，但仍低于2018年1月初的19.39倍市盈率和1.86倍降市净率。在李守法看来，一线龙头和二三线龙头仍有较大的机会。

在标的选择上，李守法建议避开那些拿地能力弱的房企，尤其是拿了很多地王被套的房企。对投资标的选择，优先选择拿地模式多样化，土地投资及行业内并购能力强的房企；要充分考虑资金链风险，所选公司要有通畅的融资渠道，融资成本合理，此外分红比例也是一个重要的参考因素。

(房掌柜整理自21世纪经济报道 、每日经济新闻、格隆汇)