杨红旭:近期中国三十五个主要城市房地产的风险排名

　　随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都热闹、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。

　　据此，笔者带领研究团队，对全国35个重点城市，通过系统性研究，预测未来一年，也即2014年下半年到2015年上半年，不同城市的投资风险度。

　　综合得分排名后五位的城市：厦门、大连、武汉、成都和郑州。此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小

　　35城房地产短周期投资风险评价指标体系

　　为了去芜存精，增强指标的精准性，我们精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及14个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。

　　35个重点城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆;15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市;16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。

　　2014-2015年度35城房地产短周期投资风险识别一级指标分析

　　1.市场需求。市场需求与多种因素相关，其中人口总量的变化，是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素;人均可支配收入水平变化，可以反映一个城市居民的房屋购买能力及变化;房屋拆迁导致的新房需求，也是城镇住房需求的重要组成部分。因此，我们重点选取2012年常住人口增长率、“五普”“六普”十年间市区常住人口复合增长率、2012年人均可支配收入增长率和未来人均拆迁面积等四个具有代表性的指标，通过标准化和加权平均等方式，综合测算出未来几年35城新建住宅需求增速的排序。得分越低的城市，市场需求相对较弱，市场风险也越大，企业进入要慎重。

　　从综合排名来看：广州、哈尔滨、沈阳、太原和深圳得分较低，新房需求较弱，风险较大。此类城市又分两种情况，一是以北上广深为代表的东部城市，房地产市场已过爆发期，发展节奏渐趋平稳，二手房交易扩大，未来新房需求趋弱;二是以哈尔滨、沈阳、太原为代表的二线城市，城市常住人口增速较慢，同时由拆迁引致的需求较弱。乌鲁木齐、大连、成都、合肥和兰州得分较高，市场需求较强，风险较小，此类城市中西部城市占比较高，其特点是尚处于房地产市场的快速发展期，特别是在新型城镇化推进背景下，未来住房需求增幅较大。

　　2.市场供应。市场供应指标主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、住宅用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模(准期货)及变化等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。